21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，目前房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期還比較大，政策從以往的需求端直接刺激轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性紓困�！皬恼叩鬃呦蚴袌�(chǎng)底還會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間，今年12月到明年1-2月市場(chǎng)都會(huì)比較差�！崩钣罴握f(shuō)。
結(jié)構(gòu)性政策持續(xù)正向引導(dǎo)行業(yè)預(yù)期
12月20日，中國(guó)人民銀行公布1年期LPR為3.8%，較上月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)20個(gè)月未變。
交通銀行金融研究中心分析認(rèn)為，本次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的直接原因是近期降準(zhǔn)的引導(dǎo)， 5年期以上LPR繼續(xù)維持不變，表明到目前為止，還沒(méi)有對(duì)房貸利率造成普降影響。但信用寬松窗口正在開(kāi)啟，在“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的要求下，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸都有適當(dāng)放松的可能性。
從市場(chǎng)情況來(lái)看，部分地區(qū)房貸利率已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市12月主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)，其中有40%的城市房貸利率環(huán)比下降。四季度以來(lái)，首套、二套房貸利率較9月高點(diǎn)累計(jì)回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。12月平均放款周期為57天，較11月縮短11天。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，103個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個(gè)月以內(nèi)。在“良性循環(huán)”指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對(duì)年底市場(chǎng)成交帶來(lái)利好，帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。
與此同時(shí)，據(jù)多家媒體報(bào)道，近日央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)一些出險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
中指研究院分析認(rèn)為，該通知的出臺(tái)，將積極推動(dòng)化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并且在不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，對(duì)房企融資進(jìn)行定向放松。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可抓住融資窗口期積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，出險(xiǎn)房企要利用政策和市場(chǎng)條件穩(wěn)妥處置問(wèn)題項(xiàng)目、風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院財(cái)務(wù)與金融系教授況偉大向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主體和防范重點(diǎn)，一旦房地產(chǎn)債務(wù)大規(guī)模違約，產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)部門造成沖擊甚至危機(jī)。
實(shí)際上，12月3日銀保監(jiān)會(huì)就指出，要在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房和改善型住房按揭需求，合理發(fā)放放個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
交通銀行金融研究中心認(rèn)為為促進(jìn)合理購(gòu)房需求正常釋放，后續(xù)5年期LPR利率也有調(diào)降可能。
李宇嘉則表示，政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)，但屬于結(jié)構(gòu)性政策，目前降低LPR僅針對(duì)一年期，一定程度上表明宏觀層面仍避免發(fā)出明顯刺激市場(chǎng)回升的信號(hào)。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、銀保監(jiān)會(huì)等多次發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)政策，正向引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)要因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在需求端，近期多地推出多種政策支持合理住房需求，包括提供購(gòu)房補(bǔ)貼，發(fā)放優(yōu)惠券，對(duì)購(gòu)房契稅進(jìn)行補(bǔ)貼，放寬公積金貸款限制等。
其中發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼最為常見(jiàn)。多地針對(duì)人才、新市民、三胎家庭等特定人群發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。
如12月13日蕪湖印發(fā)青年英才購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放細(xì)則通知，對(duì)符合條件的人才發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼房款的10%。10月11日寧波發(fā)布奉化區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)貼公告，為符合條件的人才提供8-100萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。南通海安為支持二孩、三孩家庭購(gòu)房，每平方米分別補(bǔ)貼200元和400元；哈爾濱則將購(gòu)房補(bǔ)貼的范圍擴(kuò)大到人才和新市民；長(zhǎng)春為人才和進(jìn)城農(nóng)民提供購(gòu)房補(bǔ)貼，人才和農(nóng)民每平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼分別為50元和80元。
多地為鼓勵(lì)購(gòu)房發(fā)放優(yōu)惠券。如12月9日桂林發(fā)布文件，提出為12月在桂林五區(qū)購(gòu)買新房的購(gòu)房者發(fā)放消費(fèi)券，金額為成交合同額的1%，可在本地商貿(mào)企業(yè)購(gòu)買百貨、家電、車輛等，并對(duì)銷售面積靠前的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的消費(fèi)券獎(jiǎng)勵(lì)。推出類似做法的還有長(zhǎng)春等地。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼激活住房交易的做法具有積極意義，降低了購(gòu)房成本，有助于激活合理住房消費(fèi)。部分地區(qū)購(gòu)房發(fā)放消費(fèi)券，也有利于活躍其他領(lǐng)域消費(fèi)，通過(guò)提振房地產(chǎn)帶來(lái)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
除此之外，多地為降低購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，如12月10日衡陽(yáng)發(fā)布新房和地下車位財(cái)政購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施方案，對(duì)滿足條件的購(gòu)房者補(bǔ)貼15%-50%的新房契稅補(bǔ)貼和80%的地下車位契稅補(bǔ)貼。推出類似政策的還有開(kāi)封等地。
適度放寬公積金貸款限制或定向提高公積金貸款額度也是刺激合理住房消費(fèi)的常見(jiàn)舉措。如12月13日惠州發(fā)文允許人才提取住房公積金用于支付購(gòu)房首付款，可足額申請(qǐng)高級(jí)人才住房公積金貸款的最高額度，夫妻雙方合計(jì)最高貸款150萬(wàn)元等。哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限要求等。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，多地針對(duì)性鼓勵(lì)合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基于希望支撐和拉動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)職住平衡目標(biāo)的考慮衍生而來(lái)，一定程度上會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)一定利好，但影響有限。
許小樂(lè)表示，后期可能還會(huì)有城市繼續(xù)跟進(jìn)購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼政策，相關(guān)政策會(huì)有一定的持續(xù)性，目的是改善市場(chǎng)預(yù)期，提振居民住房消費(fèi)信心，最終促進(jìn)樓市回歸平穩(wěn)。11月30日，河北保定發(fā)布全面推進(jìn)被動(dòng)式超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)施方案，取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房項(xiàng)目的限價(jià)和限購(gòu)政策，公積金貸款額度上浮20%。
況偉大認(rèn)為，限購(gòu)、限貸是真正能體現(xiàn)房住不炒的一個(gè)重要決策。支持改善性住房在內(nèi)的居民合理購(gòu)房需求，并不意味著熱點(diǎn)城市會(huì)降低二套房首付比例。熱點(diǎn)城市供求關(guān)系緊張，要通過(guò)較高的二套房首付限制，來(lái)重點(diǎn)滿足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能會(huì)加劇目前基本住房需求得不到滿足的情況，也與共同富裕的要求相悖。只有供求關(guān)系寬松的城市，才可能適當(dāng)降低二套房首付比例。
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