近期以來，監(jiān)管層頻繁發(fā)聲，表態(tài)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策端和融資端的“至暗時(shí)刻”已過，適度放松逐步顯現(xiàn)。
房企融資數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢。貝殼研究院指出，房企11月境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比修復(fù)性上漲125.1%；中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額終結(jié)了連續(xù)三個(gè)月的環(huán)比下滑，融資規(guī)模上升，融資成本降低。
但房企融資環(huán)境的改善并非“全面開閘”，而是針對(duì)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用優(yōu)質(zhì)房企的有序解凍，并且強(qiáng)調(diào)“支持合理融資”。
告別以往粗放的發(fā)展模式，高杠桿-高負(fù)債的邏輯再也無法走通，房地產(chǎn)行業(yè)的賽道已經(jīng)切換為“良性循環(huán)”，在符合房地產(chǎn)金融宏觀審慎的框架下，良性出清，走向更為規(guī)范的平穩(wěn)健康發(fā)展期。
融資新變化
房企融資的邊際放松體現(xiàn)在多個(gè)方面，無論是融資規(guī)模正增長、融資利率環(huán)比下降，還是房企發(fā)債提速、股權(quán)融資不斷，都是近期的正向動(dòng)態(tài)，而支持并購貸款的發(fā)放則是另一種延伸。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為707.8億元，環(huán)比上升33.1%，為8月以來融資規(guī)模的首次正增長，為行業(yè)融資環(huán)境的修復(fù)帶來一些信心。與此同時(shí)，行業(yè)平均利率為5.01%，較上月下降1.03個(gè)百分點(diǎn)，房企融資成本壓力開始呈現(xiàn)出緩解趨勢。
房企發(fā)債提速的消息變得頻繁。11月起，多家城投公司及國企央企宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，保利發(fā)展、中海在11月分別公告計(jì)劃發(fā)行98億元和50億元的公司債，且12月初，碧桂園、龍湖的中票發(fā)行計(jì)劃以及龍光的公司債發(fā)行計(jì)劃也得到受理，房企境內(nèi)發(fā)債持續(xù)回暖。
除此之外，融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)等房企以及碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等物業(yè)企業(yè)均進(jìn)行了配股融資，以緩解資金狀況。
而監(jiān)管層對(duì)并購貸款的支持傳達(dá)出新的信號(hào)。
接近房企并購票據(jù)發(fā)行內(nèi)幕的知情人士表示，支持招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券用于兼并收購，有利于推動(dòng)行業(yè)整合，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性；銀行間市場將繼續(xù)落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
這并非是針對(duì)房企并購貸款的首次發(fā)聲。其實(shí)早在12月3日，銀保監(jiān)會(huì)就已指出，將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
同日，監(jiān)管人士也釋放了證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于兼并收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的消息。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，這一動(dòng)向表明監(jiān)管部門在適度釋放流動(dòng)性來緩解房企流動(dòng)性壓力之外，還希望支持一些優(yōu)質(zhì)房企能夠通過同業(yè)并購來解決一些已經(jīng)出險(xiǎn)或者可能會(huì)陷入困境的房企，以此來化解房企出險(xiǎn)可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)問題。
天風(fēng)證券分析師鮑榮富則指出，行業(yè)收并購既能提升出險(xiǎn)房企的償債能力，同時(shí)也能妥善安置這部分資產(chǎn)的后續(xù)建設(shè)和交付，有望成為化解此輪信用風(fēng)險(xiǎn)的主要路徑。
實(shí)際上，監(jiān)管層對(duì)并購貸款的支持也應(yīng)該歸納為房企融資的重要一環(huán)。
融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌曾坦承“目前并購市場是不存在的”，他說，行業(yè)整體控制融資、降負(fù)債的大背景下，每個(gè)企業(yè)都有負(fù)債總額限制，凡是出現(xiàn)問題的公司都有大量存量債，并購后就并購了存量債，企業(yè)的負(fù)債規(guī)模也就超出了負(fù)債上限。
“疊加今年下半年以來愈發(fā)明顯的信貸收緊，房企紛紛開啟了保衛(wèi)現(xiàn)金流之戰(zhàn)，自身就已經(jīng)難保，更難進(jìn)行大規(guī)模的收并購。”一位不愿具名的上市房企財(cái)務(wù)線負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，面對(duì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，即便頭部房企也愈發(fā)謹(jǐn)慎，并購貸款的放松為這部分操作帶來了可能性。
11月中旬，亦有央企向監(jiān)管層提建議，要求不再將并購貸款納入三條紅線，但該消息未獲證實(shí)。
瑞銀發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券及并購貸款的立場，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有正面影響，將有助提振債券投資者信心及推動(dòng)內(nèi)房債券恢復(fù)發(fā)行，對(duì)財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚的開發(fā)商有利。
支持良性循環(huán)
監(jiān)管層的一系列表態(tài)均指向追求房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。
12月3日，證監(jiān)會(huì)表示，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。同時(shí)，金融市場也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。
12月6日，中央政治局會(huì)議指出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
近日，劉鶴副總理發(fā)表的《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中，亦提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購貸款用于出險(xiǎn)房企項(xiàng)目收并購的舉措背后，依然是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的扣題。
“通過合理的債務(wù)重組、并購支持、再融資政策等控制好市場出清節(jié)奏，扭轉(zhuǎn)部分房企盲目順周期加杠桿的激進(jìn)預(yù)期，建立真正、規(guī)范、健康發(fā)展的長效機(jī)制。”鮑榮富認(rèn)為，此輪監(jiān)管層表態(tài)確立了市場化的出清節(jié)奏，將繼續(xù)引導(dǎo)行業(yè)中長期走向更為規(guī)范的平穩(wěn)健康發(fā)展期。
實(shí)際上，房企融資也驗(yàn)證了“良性循環(huán)”的邏輯。
中指研究院指出，11月信用債發(fā)行出現(xiàn)了兩極分化的特征，即發(fā)行主力為國企央企，民企尚未重歸發(fā)行舞臺(tái)。部分房企的融資需求得到滿足，為業(yè)內(nèi)其他企業(yè)起到了很好的示范作用，即財(cái)務(wù)健康、信用良好、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)，在當(dāng)前環(huán)境中仍可脫穎而出，有很大機(jī)會(huì)獲得資本認(rèn)可。
貝殼研究院同步強(qiáng)調(diào)：“境內(nèi)債市發(fā)債利率下降、期限延長是由優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)性影響。”貝殼研究數(shù)據(jù)顯示，11月發(fā)行的46筆債券中，44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團(tuán)，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。
國泰君安分析師謝皓宇則認(rèn)為，和以往“以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”不同，本次沒有對(duì)所有房企進(jìn)行寬松，而是在不新增融資渠道的情況下，采用了結(jié)構(gòu)性的融資政策，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行并購，也就意味著行業(yè)的淘汰依然會(huì)成為常態(tài)，且被淘汰企業(yè)依然無法通過再次融資重返市場，行業(yè)門檻將得到極大提升。
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