對于房地產(chǎn)業(yè)來說，中央經(jīng)濟工作會議釋放出的信號向來不容忽視。在2016年年末的中央經(jīng)濟工作會議上，“房子是用來住的，不是用來炒的”（“房住不炒”）首次被提出，從而開啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸的時代。
至今，以“房住不炒”為核心的調(diào)控政策已經(jīng)延續(xù)了5年之久，且在不斷加碼之下，此輪政策的力度、范圍和時長均屬空前。
在政策作用下，近年來房地產(chǎn)市場開始告別周期性波動，逐漸走向平穩(wěn)。但到2021年下半年，政策的疊加效應(yīng)使得部分企業(yè)陷入償債危機，整個行業(yè)的流動性也一度受到影響。
9月以來，監(jiān)管部門出手糾偏，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所緩解。此后，監(jiān)管層的措辭也出現(xiàn)一些新變化。12月6日召開的中央政治局會議指出，要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。與過去相比，“良性循環(huán)”為近期的新提法，“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。
這些信息有助于對樓市調(diào)控思路更好地進行判斷。分析人士認為，在保持調(diào)控政策思路連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進行合理化調(diào)整，將是現(xiàn)階段重要的調(diào)控思路，這種思路有望體現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟工作會議中。從政策著力點看，弱化投資屬性仍是主要思路，以保障類和剛需為主的民生需求，則是政策支持的重點。
加強民生屬性
自2016年以來，“房住不炒”一直是樓市調(diào)控的基本原則。過去五年（2016年到2020年）的中央經(jīng)濟工作會議中，除2017年外，其余四次均明確提及“房住不炒”。進入2021年，“房住不炒”依然是樓市政策的關(guān)鍵詞。從3月的政府工作報告開始，監(jiān)管部門又多次提及這一概念。盡管未出現(xiàn)在12月6日的中央政治局會議通稿中，但這一調(diào)控原則的延續(xù)和深化，已經(jīng)成為業(yè)界的共識。
“房住不炒已經(jīng)從一項調(diào)控政策，內(nèi)化為一種價值觀。”北京某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，經(jīng)過近幾年的調(diào)控“洗禮”，這一表述蘊含的去投資、去杠桿的理念已經(jīng)深入人心。
他認為，即便“房住不炒”未能出現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟工作會議中，這種思路也不會調(diào)整，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性不會發(fā)生變化�！胺孔〔怀础⑷�(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，這幾個原則不會有變化，這已經(jīng)被證明過了�！�
近幾年，在回歸居住屬性的同時，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的定位也有細微的調(diào)整。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在2018年和2019年的中央經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)的表述，被放在改善民生的工作大項之下。2020年，房地產(chǎn)被單獨列為次年的重點工作之一，但作為補充，會議同時表示，“住房問題關(guān)系民生福祉�！�
也即，房地產(chǎn)的民生屬性逐漸被強調(diào)。
這種變化背后蘊含著政策著力點的微調(diào)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，此前，住房保障體系的完善已被提上日程。近期中央政治局會議傳遞出的信號也顯示，保障房的建設(shè)將會加速。
“保障性住房建設(shè)既能夠在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資下行的壓力，也能夠推動實現(xiàn)租購并舉住房體系實現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。”許小樂說。
他表示，今年國家出臺了保障性租賃住房的新品類，通過土地、金融、財稅政策支持，提升保障性租賃住房的開發(fā)速度。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2021年1-9月，全國已開工保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。由此估算，2021年全國保障性租賃住房的總投資額將超過1000億元。
民生屬性同樣體現(xiàn)為對剛需的支持，中央政治局會議表示，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，即被認為是民生屬性的體現(xiàn)。在很多機構(gòu)的解讀中，這部分“合理住房需求”，以剛需和改善型需求為主。
繼續(xù)“合理化”調(diào)整
在監(jiān)管部門近期的表態(tài)中，“合理”一詞已經(jīng)多次出現(xiàn)。12月3日，在針對個別重點房企債務(wù)違約事件的表態(tài)中，銀保監(jiān)會表示，將合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。證監(jiān)會也在同日強調(diào)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。
此處的“合理”體現(xiàn)在開發(fā)端，主要針對房地產(chǎn)企業(yè)。加之中央政治局會議中對消費端合理需求的支持，體現(xiàn)出政策在前后兩端都有糾偏傾向。
今年下半年，在嚴格的房地產(chǎn)金融審慎管理制度實施下，部分企業(yè)陷入償債危機，整個行業(yè)的流動性也受到影響，市場信心一度跌入谷底。同時，按揭貸款的審批和發(fā)放也明顯放緩，購房行為出現(xiàn)梗阻。
10月15日，央行在新聞發(fā)布會上做出回應(yīng)，將金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的一致性緊縮稱為“短期過激反應(yīng)”。央行亦稱，兩部委（央行、銀保監(jiān)會）已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道調(diào)研，目前，房地產(chǎn)相關(guān)信貸已經(jīng)“破冰”。據(jù)了解，北京部分銀行的貸款額度比之前充裕，由于審批加速，放貸周期也有所縮短。相比之下，今年第三季度，部分銀行的按揭貸款發(fā)放周期一度在半年以上。
在開發(fā)端，有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，銀行對開發(fā)貸的審批周期也有所縮短，“下半年一些項目被停貸，現(xiàn)在又開始重啟�！�
盡管信貸環(huán)境尚未恢復到上半年的水平，但政策的糾偏，已使部分區(qū)域市場出現(xiàn)回暖跡象。這些合理化舉措，也被認為是中央政治局會議中“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”思路的體現(xiàn)。
此前的11月底，劉鶴副總理發(fā)表《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》文章，曾提到“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。中央多次提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風險。
有機構(gòu)認為，鑒于今年下半年以來的市場變化，“良性循環(huán)”的思路有望體現(xiàn)在明年的樓市政策導向中，但政策糾偏的力度不會很大。
一方面，部分熱點區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期有望進一步縮短；另一方面，房企開發(fā)貸和并購貸款合理發(fā)放，亦有助于個別短期流動資金壓力較大房企紓困。同時，此前偏緊的地方政策也有望迎來微調(diào)改善。
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