過去幾個月中國房地產(chǎn)業(yè)各項指標急轉(zhuǎn)直下，如何防止房地產(chǎn)市場的嚴峻形勢引發(fā)經(jīng)濟“硬著陸”，已成為當下的熱點話題。
始于2020年秋季的這輪房地產(chǎn)調(diào)控，直指房企杠桿和銀行信貸供給，是有史以來中國政府對房市的最嚴厲調(diào)控。加之房地產(chǎn)行業(yè)本已是強弩之末，目前，房企債務(wù)違約率已經(jīng)攀升，海外高收益美元債哀鴻遍野，若現(xiàn)有調(diào)控政策不作大幅調(diào)整，未來幾個月債務(wù)違約率可能加速上升，或?qū)⒁l(fā)更大的金融風險。
宏觀調(diào)控部門可能已陷入兩難。一方面，即使調(diào)控政策執(zhí)行力度已有所放松，以房地產(chǎn)占中國經(jīng)濟25%的比例來估計，未來幾個季度萎縮的房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒗虶DP增速4個百分點。宏觀經(jīng)濟是一個整體，一段時間內(nèi)種種問題導(dǎo)致的經(jīng)濟失速，會引發(fā)經(jīng)濟各部門和金融體系之間的惡性循環(huán)，之后往往需要政府大幅刺激才能讓經(jīng)濟增長回歸正軌。另一方面，若此時大幅放松調(diào)控乃至刺激地產(chǎn)業(yè)，會強化房價永遠上漲、政府永遠呵護地產(chǎn)的預(yù)期，房企、居民會再度大加杠桿，全國房價可能出現(xiàn)新一輪報復(fù)性反彈。現(xiàn)如今，中國房企的高周轉(zhuǎn)模式、高杠桿問題，以及爆雷頻頻的美元債市場，都和過去的刺激政策有關(guān)。
房地產(chǎn)市場如何走出周而復(fù)始的“緊縮—放松”循環(huán)?如何尋找本輪房地產(chǎn)調(diào)控的最佳路徑，既防止經(jīng)濟硬著陸和系統(tǒng)性金融風險，又能維護政策的一貫性，實現(xiàn)穩(wěn)定房價預(yù)期、降低居民和房企杠桿、提升資源配置效率和住有所居的多重目標?我認為，理想的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重兩個關(guān)鍵：一是做好預(yù)案，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性無需贅言，成功的房地產(chǎn)調(diào)控必然是漸進的軟著陸的，必須準備必要的對沖工具，設(shè)計好合理的退出機制;二是要與其他政策做好協(xié)調(diào)，不能給宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定太大的壓力。
堅持當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策不現(xiàn)實，盲目放松和大水漫灌也不可取。當前，地產(chǎn)萎縮對經(jīng)濟、財政的影響還未完全體現(xiàn)，政策上必須有所作為。應(yīng)該看到，短期內(nèi)沒有哪個行業(yè)能夠取代房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中的位置。
此外，中國城市化尚未完成，有2億多農(nóng)民工要向城市遷徙，每年有800多萬大學畢業(yè)生，人口向中心城市和城市群遷移是必然趨勢，大量城市住房需求仍舊存在。
基于此，我以為，作為短期內(nèi)的應(yīng)急措施，為避免經(jīng)濟硬著陸，有必要保障大部分資質(zhì)較好的房地產(chǎn)企業(yè)的融資和家庭按揭貸款的正常審批。但長期看，真正的出路在于市場和公共保障并舉，通過供給側(cè)改革，讓市場和政府各就各位來平衡住房供需，并以此推動更有效率的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資，具體為：
一是城市的住宅用地的供給數(shù)量應(yīng)和戶籍人口或參加社保人數(shù)等指標緊密掛鉤，適度向中心城市和城市群傾斜。二是中央的轉(zhuǎn)移支付適度向戶籍人口數(shù)量增加較快的城市傾斜，以此鼓勵城市向農(nóng)民工開放戶籍。中央還可設(shè)立專項基金鼓勵興辦農(nóng)民工子弟學校。三是在增加熱點城市住宅用地供應(yīng)和征收房地產(chǎn)稅的預(yù)期下，分階段放松商品房和相關(guān)土地限價，限購限售政策也可小幅放松，鼓勵向農(nóng)民工和新畢業(yè)大學生出售二手房，并適度給其提供購房優(yōu)惠和補助。四是中央要做好保障房建設(shè)用地和資金的分配。五是推進農(nóng)村宅基地改革，使城市落戶農(nóng)民工有權(quán)自主處置農(nóng)村宅基地，并允許其向落戶城市轉(zhuǎn)讓復(fù)耕用地指標。
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