作為去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇的重要?jiǎng)恿χ�，房地產(chǎn)業(yè)在今年三季度大幅降溫。在調(diào)控加碼和信貸收縮等因素影響下，9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)近一年半來(lái)的首次同比下滑。這是否會(huì)拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)？
中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元人民幣，同比增長(zhǎng)8.8%。這是今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速首次出現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，9月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速同比出現(xiàn)“正轉(zhuǎn)負(fù)”，下降3.5%，這是自去年3月以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次出現(xiàn)同比下滑。
開(kāi)發(fā)投資并非唯一下滑的指標(biāo)。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比仍在下跌區(qū)間，分別下降13.2%和15.8%。房企到位資金增速持續(xù)回落，國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)4個(gè)月同比下降。此外，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積同比下降4.5%。
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)影響著上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。海通證券宏觀首席分析師梁中華認(rèn)為，未來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力或繼續(xù)增大，尤其需要關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化。
房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)直接影響多大？瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究主管、首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤估算，房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)直接和間接渠道合計(jì)拉動(dòng)中國(guó)GDP增長(zhǎng)25%左右(包括多輪傳導(dǎo)效應(yīng))，即如果房地產(chǎn)活動(dòng)整體下跌10%，那么對(duì)GDP增速的直接和間接拖累合計(jì)可達(dá)2.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
若房地產(chǎn)投資持續(xù)下行，勢(shì)必對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。但業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)業(yè)基本盤(pán)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)投資韌性較強(qiáng)，這種負(fù)面效應(yīng)影響有限。
其一，開(kāi)發(fā)投資仍有韌性。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，盡管近月來(lái)，房企新開(kāi)工、資金來(lái)源等多項(xiàng)指標(biāo)明顯下滑，但總體來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資仍有韌性。
前三季度房屋竣工面同比增長(zhǎng)23.4%，仍處于高速增長(zhǎng)中。根據(jù)官方的融資新規(guī)，房企預(yù)售資金受到嚴(yán)格監(jiān)管，必須加快竣工才能更快拿回全部預(yù)售資金。因此，竣工如果保持較高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資也會(huì)展現(xiàn)出一定韌性。
此外，前三季度商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)(同比分別增長(zhǎng)11.3%和16.6%)，房?jī)r(jià)也依然維持升勢(shì)。地方推出的一些新的措施比如大規(guī)模舊改、城市更新等也會(huì)保持房地產(chǎn)相關(guān)投資的韌性。
其二，房地產(chǎn)基本盤(pán)依然穩(wěn)定。
李宇嘉指出，中國(guó)樓市基本盤(pán)穩(wěn)定與否很大程度上取決于幾個(gè)主要的都市圈和城市群的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，包括長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角、成渝和長(zhǎng)江中游城市群等。以珠三角為例，其房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額占廣東省的比重已達(dá)到80%。
這些主要都市圈房地產(chǎn)穩(wěn)則整體房地產(chǎn)基本盤(pán)仍然穩(wěn)定。目前，各大都市圈中心城市人口保持凈流入，房地產(chǎn)需求旺盛。因此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策仍將保持一定的穩(wěn)定性，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模寬松。
其三，房地產(chǎn)金融政策或有所糾偏。
近一個(gè)月內(nèi)，中國(guó)央行三次在重要金融會(huì)議中提及房地產(chǎn)行業(yè)。央行表示，恒大集團(tuán)的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象，同時(shí)提及部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線(xiàn)四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許意味著未來(lái)銀行會(huì)矯正對(duì)房企偏緊的信貸措施，預(yù)計(jì)后續(xù)房貸投放有望加速，部分房企流動(dòng)性壓力有望緩和。
易居研究院研究員湯懷英表示，預(yù)計(jì)四季度，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉?lái)改善。后期銀行將適當(dāng)放寬偏緊的房地產(chǎn)信貸政策，準(zhǔn)確理解和執(zhí)行對(duì)踩線(xiàn)房企的信貸措施。
此外，針對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的影響，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉也指出，前三季度，房地產(chǎn)增加值兩年平均增長(zhǎng)4.8%，比上半年回落了1.3個(gè)百分點(diǎn)，總的看影響有限。
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