經(jīng)歷幾年市場深度洗牌和沉淀之后，中國長租公寓正走向成熟期。國內(nèi)人口結(jié)構(gòu)變化、購房門檻提升、政策支持和資本助力等多個要素正在推動中國長租公寓持續(xù)發(fā)展。
房源數(shù)量三年翻番，需求來源日趨多元
2017—2019年是中國長租公寓的政策紅利釋放期及整合沉淀期。經(jīng)過幾年市場的歷練，有一部分長租公寓企業(yè)已經(jīng)成長起來。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，目前，長租公寓前十家頭部品牌的存量房源已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的73萬套。這些資產(chǎn)存量主要分布在國內(nèi)一線及主流二線城市。同時以上十家頭部品牌企業(yè)開業(yè)6個月以上門店的平均入住率都維持在89%-95%的較高水平。
目前，長租公寓客群仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場的白領(lǐng)人士為主，同時市場也涌現(xiàn)出一些新型需求，如企業(yè)中層人員、陪讀家庭、自由職業(yè)者以及短期過渡型需求等，這意味著長租公寓作為新興業(yè)態(tài)正逐漸被更廣泛的人群所接受。
京滬深最受投資者青睞
隨著針對租賃行業(yè)的支持性政策相繼出臺，以及市場基本面的支持，中國長租公寓因前景可期，吸引了越來越多的投資者。
仲量聯(lián)行面向30多家不同類型的投資機構(gòu)進行的問卷調(diào)研結(jié)果顯示：長租公寓的投資者關(guān)注的熱點區(qū)域集中在上海、北京、深圳等經(jīng)濟發(fā)達、外來人口占比高，且購房門檻較高的一線和新一線城市。在細分賽道方面，97%的投資者希望進入面向企業(yè)精英白領(lǐng)市場的中高端市場。從發(fā)展模式看，投資者目前仍主要采取重資產(chǎn)擴張模式，尤其是存量資產(chǎn)改造模式。
大部分投資者對國內(nèi)長租公寓穩(wěn)定回報率的預(yù)期集中在4.5%—5.5%之間。隨著長租公寓市場走向成熟，我們預(yù)計，其資本化率會繼續(xù)向辦公樓等傳統(tǒng)商業(yè)資產(chǎn)靠攏。
REITs或?qū)⒊蔀殚L租公寓的退出新通道
“資產(chǎn)價值過高”以及“土地和資產(chǎn)獲取困難”一直都是長租公寓市場投資者面臨的兩大挑戰(zhàn)。對于大部分機構(gòu)型投資人而言，存量改造是進入國內(nèi)長租公寓市場的主流模式。但這種模式之下，投資者往往要面臨國內(nèi)一線城市核心區(qū)存量資產(chǎn)價格高、項目改造成本高、投資回報率低于預(yù)期等現(xiàn)實問題，因此我們建議投資者多嘗試在城市非核心商務(wù)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)尋找新投資機會。
目前，要想在短期內(nèi)實現(xiàn)長租公寓的規(guī)模效應(yīng)，投資者眼下依賴的存量改造模式很難達成。理論上，企業(yè)通過拿地開發(fā)進行規(guī)模擴張效率更高，但目前機構(gòu)投資者在本地市場獲取土地進行開發(fā)還存在一定難度。我們建議投資者應(yīng)考慮與擁有土地優(yōu)勢的企業(yè)、擁有豐富管理運營經(jīng)驗的運營商增強合作，實現(xiàn)共贏。
此外，“資產(chǎn)流動性過低，導(dǎo)致長租公寓退出困難”是行業(yè)的第三大挑戰(zhàn)。短期內(nèi)，長租公寓企業(yè)通過單一資產(chǎn)或資產(chǎn)打包整體退出仍將是主要途徑，但未來，行業(yè)有望通過REITs機制來提升長租公寓投資市場的流動性。
租賃住房和REITs擁有天然的適配性。雖然現(xiàn)階段，中國REITs的底層資產(chǎn)僅僅只將保障性租賃住房納入其中，但中國REITs拓展到市場化租賃住房是一個必然趨勢，REITs也有望成為長租公寓投資者未來的主要退出機制之一。
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