近期，多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)朋友跟我溝通，覺(jué)得自己正經(jīng)歷從業(yè)多年來(lái)前所未有的艱難時(shí)刻。
9月份，龍頭房企的債務(wù)問(wèn)題、流動(dòng)性問(wèn)題持續(xù)發(fā)酵，近期又有頭部房企出現(xiàn)了公募債償付危機(jī)；另一方面，樓市整體需求端的下行幅度在增大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份70城新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)呈漲幅明顯收窄的態(tài)勢(shì)。其中，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比指數(shù)今年以來(lái)連續(xù)3個(gè)月收窄。二手房的成交則回落得更加明顯。8月份，70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)出現(xiàn)停漲，這是2020年以來(lái)的首次。
同時(shí)，在全國(guó)最近的第二輪集中供地過(guò)程中，多個(gè)城市出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。
面對(duì)以上種種市場(chǎng)表現(xiàn)，有人不禁要問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有未來(lái)嗎？
樓市的基本面如何？
我們可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，從局部看市場(chǎng)表現(xiàn)較差，但是從全局看，市場(chǎng)表現(xiàn)并不差。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資兩年平均增長(zhǎng)7.7%，商品房銷售面積兩年平均增長(zhǎng)5.9%，商品房銷售額兩年平均增長(zhǎng)11.7%。1-8月房地產(chǎn)施工和竣工面積同比分別增長(zhǎng)8.4%、26%。
更關(guān)鍵的是，全國(guó)各個(gè)城市在售庫(kù)存消化周期尚處在合理范圍。根據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)，百城庫(kù)存周期由2021年7月末的11.84個(gè)月上漲至12.99個(gè)月，三四線城市雖然去化周期在增大，但也只有14.73個(gè)月，低于18個(gè)月的警戒線。調(diào)控政策如此密集，資金面緊縮，行業(yè)還能有這么大漲幅，可見(jiàn)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)穿過(guò)了眾多周期，自有其強(qiáng)大的發(fā)展韌性與承壓能力。
所以，這個(gè)行業(yè)的基本面沒(méi)有變化。
事實(shí)上，“三道紅線”“貸款集中度”等相關(guān)調(diào)控政策，并非“一刀切”。政策有張有馳，保持了一定彈性：即對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的銀行和房企，政策仍留有房貸和融資空間。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)只是局部問(wèn)題，并非全局問(wèn)題；只是部分房企、部分城市的問(wèn)題，整體銷售端并無(wú)問(wèn)題，更沒(méi)有上升到行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)層面。
我們從主要上市房企半年報(bào)表述中發(fā)現(xiàn)，房企普遍認(rèn)為，2021年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)增速將顯現(xiàn)回落。但在2021年上半年銷售規(guī)模的高速增長(zhǎng)下，全年行業(yè)銷售規(guī)模有望再創(chuàng)新高。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程、消費(fèi)升級(jí)以及“三孩政策”的推行，大部分企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景仍持樂(lè)觀態(tài)度。同時(shí)，隨著新土地出讓規(guī)則調(diào)整，房企的利潤(rùn)空間在顯著改善。
對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有無(wú)放松的必要？
在地產(chǎn)行業(yè)信貸全面收緊背景之下，8月底的央行會(huì)議稱，“做好跨周期設(shè)計(jì)”“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”；9月初，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)，“督促銀行類機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持”。部分城市則推出了“限跌令”，打擊惡意降價(jià)。針對(duì)管理部門(mén)上述一些表態(tài)，市場(chǎng)中一時(shí)流傳“樓市政策面已出現(xiàn)邊際寬松”的觀點(diǎn)。
那么，到底該不該寬松？我認(rèn)為，從行業(yè)基本面來(lái)看，并不存在寬松的必要性。
長(zhǎng)久以來(lái)，房企對(duì)銀行杠桿的利用已到極致。當(dāng)下，房企負(fù)債不僅有常規(guī)的開(kāi)發(fā)貸，若將企業(yè)一些類似于商票、理財(cái)融資、拖欠上下游貨款、推遲結(jié)算等隱性債務(wù)也計(jì)入，房企的債務(wù)規(guī)模要遠(yuǎn)比看上去的更多。在地產(chǎn)企業(yè)杠桿用足的情況下，如果再放松信貸，就有可能要碰觸金融安全的紅線。
此外，從全國(guó)大中型商業(yè)銀行貸款集中度考量，考慮到某些資金可通過(guò)渠道包裝，變相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款集中度其實(shí)已經(jīng)很高，不具備寬松的條件。
總之，當(dāng)前樓市基本面不差，需求端的庫(kù)存周期也不高。如果要嚴(yán)格執(zhí)行“三道紅線”“貸款集中度”等調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制措施，未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)就沒(méi)有政策寬松的空間。
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