“過去的20年，房地產(chǎn)行業(yè)可以用一句詩來形容，‘春風得意馬蹄疾，一日看盡長安花’，那是意氣張揚的年代�！辩妭フf，但是現(xiàn)在不一樣了，得咬緊牙關(guān)，一方面是我們不能延續(xù)過去20年的紅利，更多的是我們不得不接受另一個時代的洗禮。
9月18日，“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會”在上海召開，民生加銀基金首席經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉發(fā)表了題為“時代的紅利 時代的洗禮”的主題演講。
鐘偉認為，種種跡象表明，政策端松綁的可能性并不存在。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長遠去是趨勢性的，不是周期性的。房地產(chǎn)業(yè)將變成一場幸存者游戲，企業(yè)將經(jīng)歷艱難的蛻變過程，并逐漸擺脫“開發(fā)商”的定位，而被賦予諸多新的角色。
“屋頂上跳舞的大象”
過去多年來，在調(diào)控節(jié)奏的變化中，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出周期性的波動。其中，在嚴厲調(diào)控后又進行“松綁”的先例，至少出現(xiàn)過兩次。
鐘偉表示，一次是在2009年下半年的轉(zhuǎn)向，“從行業(yè)急劇下行到房地產(chǎn)調(diào)控整體放松，那個過程只有半年。”第二次政策松綁發(fā)生在2015年7月，距離房企的“求救”過去了五個季度。
但對于此輪樓市調(diào)控，鐘偉認為，不會再有松綁的可能。
他表示，自2017年3月至今，“房主不炒”在落實中沒有發(fā)生任何變化，期間還經(jīng)歷了2018年的中美貿(mào)易摩擦，以及2020年上半年因疫情而導致的經(jīng)濟增速放緩。如今，隨著經(jīng)濟增長恢復常態(tài)化，調(diào)控松綁的可能性更是微乎其微。
“在2020年上半年最難的時候，都沒有使用房地產(chǎn)作為反周期的調(diào)控手段，幫助地方政府利用土地財政緩解整體財政情況，現(xiàn)在并沒有那么艱難，更不會那么做。”鐘偉說。
相反，房地產(chǎn)在過去多年積累的問題，到了解決的時候。鐘偉把當下房地產(chǎn)面臨的境況形容為“在屋頂上跳舞的大象”，“解決這個事情的時候，是把屋頂拆了，還是把大象射殺了，還是有一種途徑讓大象平安地下到地面？”
鐘偉表示，最終監(jiān)管層要考慮的問題是，是什么原因?qū)е麓笙笊系轿蓓數(shù)�？在這個反思的過程中，可能會有深刻的行業(yè)變革，這種變革并不僅僅會影響到房地產(chǎn)，甚至會影響到整個中國金融體系與資本市場的運行。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卷了嗎？
近年來，隨著房地產(chǎn)的“蛋糕”不再變大，行業(yè)競爭愈加激烈，不少從業(yè)者將當下的行業(yè)形勢稱為“內(nèi)卷”。
房地產(chǎn)業(yè)真的“內(nèi)卷”了嗎？鐘偉表示，內(nèi)卷意味著熟人圈+PB破凈（市凈率跌破凈值）。就房地產(chǎn)業(yè)而言，一方面，近些年來，行業(yè)缺乏來自金融等領(lǐng)域的新鮮的、野蠻的沖擊，而變成了“熟人社會”。
另一方面，大型上市房企的市凈率都有“破凈”的現(xiàn)象。“‘破凈’意味著投資人對各房企業(yè)績持續(xù)增長能力、持續(xù)經(jīng)營能力都產(chǎn)生了懷疑；‘破凈’還意味著你很努力，但你努力的結(jié)果市場沒有給你回報�！苯衲暌詠恚瑴詈透酃傻姆康禺a(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳，一些公司的股價持續(xù)下跌，房企的市盈率和市凈率也普遍處于低位。
基于這些表現(xiàn)，鐘偉認為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)內(nèi)卷了�！胺康禺a(chǎn)屬于現(xiàn)在，但它不一定屬于未來�！辩妭ケ硎荆瑢儆谖磥淼钠髽I(yè)估值都不便宜，比如PE、VC的場外市場，或二級市場，或一些行業(yè)的初創(chuàng)市場。“有成長性、有未來夢想的企業(yè)，它永遠都不便宜，而我們（房地產(chǎn)）現(xiàn)在變得越來越便宜�！�
他還表示，內(nèi)卷化一定會傷害房地產(chǎn)自身，以及投資者、供應商。在內(nèi)卷化的思路下，如果繼續(xù)對產(chǎn)品、供應鏈、客戶做減法，最后減掉的是房地產(chǎn)業(yè)自身，“但是我們已經(jīng)慢慢地陷入了做減法的怪圈當中”。
開發(fā)商的新角色
鐘偉表示，“應該忘掉開發(fā)銷售這個詞，盡管開發(fā)銷售模式仍然是今后很長的時間不得不做的一件事情，但開發(fā)銷售模式畢竟走到了一個十字路口�！�
所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要重新定義，“有一個新的定位，才能迫使我們有新的動能�！辩妭フJ為，未來的開發(fā)商需要有另外的三種角色。第一種角色是高大上的城市運營商。城市運營商意味著其實跟城市的更新、舊城改造等等結(jié)合起來，和地方政府捆綁在一起，作為一個大尺度的城市規(guī)劃運營的角色。這些業(yè)務的運營周期長，要求開發(fā)商具備大尺度的空間規(guī)劃運營能力，以及資金的長周期投入和回收的能力。
第二種角色是美好生活的運營商，即對商業(yè)、辦公等自持物業(yè)的運營管理。這要求企業(yè)除了具備不動產(chǎn)運營能力，還能在自持時，具備不動產(chǎn)的資管能力�！爸挥芯哂羞@樣一個不動產(chǎn)的資管能力，包括開放式的REITs能力的時候，你才能讓沉淀的不動產(chǎn)像水一樣的流動起來，并且?guī)碜銐蚝玫馁Y本化回報�！�
第三種角色是居屋運維商，即在“居者有其屋”的背景下，具備對房屋的運營和維護能力。在一二線城市，非市場化提供的保障性住房、租賃住房占比會越來越高。這也要求開發(fā)企業(yè)具有強大的成本管控能力和保障房建設與運營能力。
“我們要把那種急風暴雨的，明年目標增長多少，后年目標增長多少，這樣一個想法放下來……你做商業(yè)是為了掙錢的，不是僅僅為了做規(guī)模的�！辩妭フf，開發(fā)商應逐漸改變心態(tài)，更加關(guān)注增長的平穩(wěn)、利潤的穩(wěn)定、市值的穩(wěn)定、投資者的認可，而不是僅僅專注于規(guī)模。
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