自監(jiān)管部門2020年8月份為房企融資設置“三道紅線”以來，如何滿足監(jiān)管要求，成為了上市房企的必答題。
隨著2021年中報披露完畢，房企負債、現(xiàn)金流情況相繼公布，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在其監(jiān)測的85家房企中，有32家房企實現(xiàn)“三道紅線”達標，屬于“綠檔”；32家踩中一條紅線，落入“黃檔”；13家踩中兩條紅線，落入“橙檔”；藍光發(fā)展、京投發(fā)展、泰禾集團、格力地產(chǎn)等8家企業(yè)的三項指標均未達標，踩中三條紅線，落入“紅檔”。
7家房企實現(xiàn)降檔 “綠檔”仍不足一半
2020年8月20日，住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該消息的公布，讓此前傳得沸沸揚揚的“三條紅線”政策得到證實。
監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線2：凈負債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，降低一檔，上限增加5%，即如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
上述座談會公布后，房企2020年年報季和2021年中報季成了企業(yè)密集回答監(jiān)管新規(guī)的關(guān)鍵期。中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，在今年的中報季，多數(shù)房企都有對“三道紅線”以及未來的降負債策略予以回應。
根據(jù)房企2021年中報數(shù)據(jù)，貝殼研究院統(tǒng)計了85家重點房企“三道紅線”情況，其中，共計有7家房企實現(xiàn)降檔，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)下降一檔，進入“綠檔”，祥生控股下降一檔進入“黃檔”，中國恒大、綠地控股、棲霞建設下降一檔進入“橙檔”。
截至2020年年末，萬科剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為70.4%，凈負債率18.1%，現(xiàn)金短債比2.4倍，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率略超監(jiān)管要求。而截至2021年上半年，上述三項指標分別為69.8%、20.2%、2.32，全部符合要求，從“黃檔”降至“綠檔”。截至2021年上半年，雅居樂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率較上年末有所下降，降至70%以下，成功躋身“綠檔”行列。
但即便如此，截至2021年上半年，進入“綠檔”的房企也只有32家，占比尚不足一半。這32家企業(yè)，包含了國內(nèi)較多的頭部房企和國企，例如，萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、世茂集團、中國金茂、金地集團等。
降債有快有慢 千億房企有沖規(guī)模野心
除了上述32家房企，其余53家企業(yè)則分別踩中一條、兩條或踩三條紅線。
32家“黃檔”房企，包含了國內(nèi)不少知名地產(chǎn)公司，例如碧桂園、融創(chuàng)中國、新城控股、綠城中國、陽光城、中南建設、旭輝控股等。
結(jié)合房企今年的中期業(yè)績說明會，不少踩線房企都表示會盡快實現(xiàn)負債下降，達到監(jiān)管要求的標準。例如，8月23日，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財務總監(jiān)陳偉健在業(yè)績會上表示，公司力爭今年年底將該指標降至70%以內(nèi)，實現(xiàn)三條紅線全部達標。
但也有企業(yè)并不著急。自中交入股并逐漸控制綠城中國后，綠城逐漸顯現(xiàn)出追求規(guī)模的野心，規(guī)模的背后，也意味著負債的增長。截至2021年上半年，綠城的凈負債率和剔除預收帳款的資產(chǎn)負債率均較2020年底有所上升，其中，凈負債率更是上漲11個百分點。
今年的中期業(yè)績會上，綠城管理層說：“公司一直在發(fā)展的速度和凈負債率之間尋找最優(yōu)平衡，這是我們把控的原則�？偟膩碚f，三個指標還是比較可控，爭取在2023年前進入‘綠檔’�！�
另外，美的置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率略超70%的監(jiān)管要求。美的置業(yè)的管理層也說：“系統(tǒng)、科學、有序地降負債，這樣的降檔才是最健康、最持久的”，公司預計最快在2022年底實現(xiàn)達標，轉(zhuǎn)入“綠檔”。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯客戶端表示，整體看，“黃檔”房企雖有一項指標超過閾值，但超過的幅度并不大，企業(yè)經(jīng)營還是比較安全。之所以有部分年銷售額千億級的企業(yè)不急于降低負債，則是因為行業(yè)競爭依舊激烈，未來重新洗牌的概率很大，致使千億房企仍需要不斷擴充規(guī)模。在規(guī)模訴求的支撐下，企業(yè)仍會積極拿地，加快銷售。
8家房企全踩線 個別企業(yè)經(jīng)營風險顯現(xiàn)
相比于“綠檔”“黃檔”房企，那些超過兩條紅線甚至三條紅線的企業(yè)，其指標表現(xiàn)就比較羸弱，一些企業(yè)甚至暴露出較大的經(jīng)營風險。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，中國恒大、綠地控股、棲霞建設、中洲控股、金融街、中交地產(chǎn)、億達中國、華發(fā)股份、首創(chuàng)置業(yè)、三盛控股、首開股份、廣宇發(fā)展、美好置業(yè)13家企業(yè)踩中兩條紅線，落入“橙檔”；藍光發(fā)展、京投發(fā)展、泰禾集團、格力地產(chǎn)、華夏幸福、富力地產(chǎn)、中天金融、嘉凱城8家企業(yè)的三項指標均未達標，踩中三條紅線，落入“紅檔”。
前述研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年，中國恒大剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為81.0%、99.8%、0.67，凈負債率指標勉強低于監(jiān)管紅線，落入“橙檔”。
今年決定退市的首創(chuàng)置業(yè)，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率(78.0%)、凈負債率(164.0%)均超過監(jiān)管要求，其銷售額、利潤等指標也不太樂觀。同樣，首開股份的上述兩個指標分別為74.6%、162.1%，也高于監(jiān)管要求。
8家“紅檔”房企包括近期風波不斷的藍光發(fā)展、泰禾集團、華夏幸福。自今年出現(xiàn)經(jīng)營風險后，藍光發(fā)展的各項指標進一步惡化，相較于2020年末，今年又有兩項指標超過閾值，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為84.0%、227.8%、0.28。泰禾集團、華夏幸福去年就是“紅檔”房企，今年則繼續(xù)保持。如今，藍光發(fā)展和華夏幸福幸福正在尋找戰(zhàn)投，泰禾集團則積極自救。
另外，貝殼研究院測算，截至2021年上半年，京投發(fā)展的上述三項指標分別為77.9%、224.1%、0.53，格力地產(chǎn)為71.6%、170.1%、0.27，富力地產(chǎn)為74.9%、123.5%、0.55，均超過監(jiān)管要求。
謝逸楓認為，“橙檔”“紅檔”企業(yè)的指標表現(xiàn)較差，在市場沒有出現(xiàn)明顯向好的情況下，不排除個別企業(yè)出現(xiàn)債務違約的可能，投資者和購房人應注意相關(guān)風險。
結(jié)合上半年房企的表現(xiàn)，中指研究院認為，資金、土地等資源逐漸在向“綠檔”企業(yè)傾斜，“紅檔”企業(yè)面臨資源獲取難題。同時，部分“紅檔”企業(yè)出現(xiàn)債券實質(zhì)性違約，未來償債能力存疑，受此影響，銷售面臨較大壓力。從中長期來看，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有充足土儲、長期財務彈性、管理紅利的企業(yè)有望脫穎而出。
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