短短幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)出現(xiàn)熱冷轉(zhuǎn)換的拐點(diǎn)。重要的標(biāo)志之一就是限制新房?jī)r(jià)格跌幅的“限跌令”重出江湖。
近日，包括江蘇江陰、湖南岳陽(yáng)等多地針對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)等問(wèn)題出臺(tái)政策或者約談了相關(guān)企業(yè)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，近期已有超過(guò)6個(gè)城市這樣做，包括唐山、沈陽(yáng)、菏澤、昆明、江陰和岳陽(yáng)等。
例如：江陰市提出，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。情節(jié)惡劣者將取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷(xiāo)售。
此外，據(jù)當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w報(bào)道，湖南岳陽(yáng)近日提出，新房銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。
長(zhǎng)春也在此前出臺(tái)的一份文件中，要求房地產(chǎn)企業(yè)合理申報(bào)商品住房預(yù)售價(jià)格并公示，且實(shí)際不得低于九折銷(xiāo)售。
限制新房?jī)r(jià)格跌幅并不是首次出現(xiàn)。2014年，在樓市陷入調(diào)整之時(shí)，杭州市曾規(guī)定，商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，將被限制網(wǎng)簽。
2017年，廣東省中山市明確，商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，無(wú)法網(wǎng)簽。
2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價(jià)不得低于備案價(jià)格10%。當(dāng)年，大連市也要求，新項(xiàng)目的實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格下浮不得超過(guò)5%。
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁的城市自然無(wú)需“限跌”。會(huì)出臺(tái)“限跌令”的地方大多庫(kù)存壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。
以湖南岳陽(yáng)為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份岳陽(yáng)的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，是70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大的地方；當(dāng)月岳陽(yáng)二手房?jī)r(jià)環(huán)比也下跌0.6%，在70城中跌幅僅次于南充市。此外，昆明、岳陽(yáng)等城市也曝出下半年以來(lái)多個(gè)新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格明顯下調(diào)的消息。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年樓市調(diào)控層層加碼。從杭州的打新?lián)u號(hào)，到北京限制離婚購(gòu)房，再到多地規(guī)定人才落戶購(gòu)房的時(shí)間，過(guò)去的種種漏洞正被一一堵上。加之房貸等金融端的收緊，2021年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整周期難以避免。
不過(guò)，這種調(diào)整并不是同時(shí)或者同步的。在一些城市“限跌”的時(shí)候，另一些需求旺盛的城市或仍在收緊調(diào)控給市場(chǎng)降溫。如：近期，�？凇⑷齺喗舆B升級(jí)樓市調(diào)控，要求已備案過(guò)的商品住宅項(xiàng)目，原則上一年內(nèi)不漲價(jià)。張大偉認(rèn)為，這說(shuō)明房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)雙向調(diào)控，控漲和限跌并存。
為何多地出臺(tái)“限跌令”？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社記者表示，無(wú)論對(duì)中央還是地方來(lái)說(shuō)，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)，大漲大跌都是不可取的，都可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)。房?jī)r(jià)下跌預(yù)期形成后，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格進(jìn)一步下滑，從而形成循環(huán)。所以，政府需要出手干預(yù)。
近年來(lái)，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)主聚集“維權(quán)”、抗議開(kāi)發(fā)商降價(jià)等情形。此時(shí)，針對(duì)樓盤(pán)價(jià)格和品質(zhì)問(wèn)題的“房鬧”也會(huì)頻繁上演。如果房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，還可能會(huì)有部分購(gòu)房者停止還房貸，甚至出現(xiàn)“斷供潮”，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，出臺(tái)“限跌令”的往往以弱二線或者三四線城市為主。李宇嘉指出，相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一、傳統(tǒng)，升級(jí)較慢。地產(chǎn)繁榮以及依靠地產(chǎn)的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)上下游投資、消費(fèi)和就業(yè)增長(zhǎng)，對(duì)這些城市非常重要。
比如：在一些地方，居民家庭消費(fèi)很大程度上是由購(gòu)房和裝修帶來(lái)的。因此這些城市對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度更低。另外，房?jī)r(jià)下跌意味著“土地財(cái)政”下滑，對(duì)于產(chǎn)業(yè)支撐不夠強(qiáng)的地方，財(cái)力影響較大。
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