今年以來(lái)，樓市調(diào)控頻傳大消息，過(guò)往發(fā)生在更長(zhǎng)周期里的變動(dòng)被濃縮，房企“期中考”成績(jī)單就格外引人關(guān)注。
半年報(bào)一出，不少人感慨，房地產(chǎn)這一傳統(tǒng)“暴利行業(yè)”，看起來(lái)似乎不那么掙錢了。這是為什么呢？
華夏幸福成“虧損王”首先值得一提的是，房地產(chǎn)企業(yè)中誕生了2021年上半年的“A股虧損王”。
如今的華夏幸福，大概會(huì)讓投資人“很不幸�！�。華夏幸福半年報(bào)顯示，上半年?duì)I業(yè)收入210.68億元，同比下降43.63%；凈利潤(rùn)-94.80億元，同比下降256.37%。同時(shí)，公司負(fù)債總額高達(dá)3923.41億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為789.02億元。
今年以來(lái)，華夏幸福股價(jià)已累計(jì)下跌近70%，老牌房企為何淪為熊股？華夏幸福表示，受多輪疫情以及公司流動(dòng)性自2020年第四季度出現(xiàn)的階段性緊張，公司融資業(yè)務(wù)受到較大影響，公司產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展均受到一定影響。
同時(shí)，業(yè)績(jī)不佳、負(fù)債總額高的華夏幸福，還“拖累”了中國(guó)平安。中國(guó)平安在半年報(bào)稱，2021年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)580.05億元，同比下降15.5%，主要是受對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)減值計(jì)提、估值調(diào)整及其他權(quán)益調(diào)整金額達(dá)359億元的影響。
“優(yōu)等生”也“窘”不只是華夏幸福，在行業(yè)內(nèi)被公認(rèn)為“好學(xué)生”的萬(wàn)科也陷入“增收不增利”的窘境。
萬(wàn)科上半年?duì)I業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；但是受地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降影響，報(bào)告期內(nèi)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%，這是萬(wàn)科2008年以來(lái)第一次出現(xiàn)半年度凈利潤(rùn)同比下跌的情況。萬(wàn)科將凈利潤(rùn)下滑歸結(jié)于三方面的原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限；二是毛利率下降較快；三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。 萬(wàn)科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝坦言，面對(duì)這樣的問(wèn)題，就像期中考試沒(méi)考好，面對(duì)老師時(shí)“心里很忐忑”。也因此，2018年就提出來(lái)“活下來(lái)”的萬(wàn)科，如今再次提出“活下去比什么都重要”。
被稱為“規(guī)模之王”的碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)總收入2349.3億元，為房企之首。但毛利率和凈利率分別跌破20%和10%，為多年來(lái)首次出現(xiàn)。與增長(zhǎng)27%的營(yíng)收相較，碧桂園上半年凈利潤(rùn)同比增幅僅為2.3%。
“利潤(rùn)之王”中海地產(chǎn)上半年毛利率首次跌破30%至28.5%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)為207.8億元，位列房企第一名，也是上半年唯一一家歸母凈利潤(rùn)突破200億元的房企，但凈利潤(rùn)同比1.2%的增長(zhǎng)，卻遠(yuǎn)低于同規(guī)模企業(yè)中位水平。
梳理房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是萬(wàn)科、中海、龍湖、華潤(rùn)置地、保利等優(yōu)等生，還是恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等流動(dòng)性緊張的房企，同樣面臨著產(chǎn)品毛利率、盈利空間“暴跌”的問(wèn)題。房企利潤(rùn)水平明顯下滑已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，102家公布上半年業(yè)績(jī)的上市房企中，近四成凈利潤(rùn)同比下跌；102家房企合計(jì)凈利潤(rùn)下降14%。
賣房不賺錢了？
為何會(huì)出現(xiàn)全行業(yè)的毛利率下降？旭輝控股CEO林峰表示，一部分原因是2017年、2018年拿地的時(shí)候沒(méi)有限房?jī)r(jià)，此后限房?jī)r(jià)加上市場(chǎng)下行，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)情況不甚理想。融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌更直言：“如果2017年買的地現(xiàn)在還沒(méi)賣，現(xiàn)在就虧很多錢了�！�
除了2017年前后的歷史遺留問(wèn)題，今年房企還面臨新的形勢(shì)——22個(gè)城市實(shí)行集中供地，第一輪供地時(shí)，幾乎全部出現(xiàn)高溢價(jià)的情況。此后有消息稱，自然資源部8月10日召開(kāi)閉門會(huì)議，明確提出下一步集中供地單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。多城市隨后的集中供地中也調(diào)整了此前的競(jìng)買規(guī)則。
除此之外，部分房企毛利率下降的另一個(gè)原因，是降價(jià)銷售的“價(jià)格戰(zhàn)”。
“今年整個(gè)資金市場(chǎng)是偏緊的，上半年銷售比較好，下半年銷售壓力很大�！睂O宏斌預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)“比較慘烈”。這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)壓力比較大之后降價(jià)造成；另一方面因?yàn)閲?guó)家政策執(zhí)行堅(jiān)決，“讓大家已經(jīng)有讓房?jī)r(jià)不上漲的預(yù)期了”。
世茂集團(tuán)總裁許世壇亦表示，目前行業(yè)處于整合階段，下半年銷售可能會(huì)放緩。
“從量向質(zhì)”尋求新突破
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在馬太效應(yīng)不斷加劇的情況下，不同規(guī)模房企的發(fā)展目標(biāo)和需求將面臨分化。在政策影響下，房企逐漸轉(zhuǎn)變底層邏輯，用高質(zhì)量、可持續(xù)的發(fā)展代替對(duì)規(guī)模的執(zhí)著，在傳統(tǒng)行業(yè)效能見(jiàn)頂前，布局尋求新突破。
可以看到，房企已逐漸放慢擴(kuò)大規(guī)模的步伐。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-8月份，百?gòu)?qiáng)房企企業(yè)拿地總額18883億元，同比下降10.8%。其中，50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環(huán)比下降51.8%。
同時(shí)，頭部房企也開(kāi)始了新的探索。如，碧桂園推機(jī)器人、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，萬(wàn)科發(fā)力長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)，保利進(jìn)軍購(gòu)物中心、酒店等等。
“利潤(rùn)率的降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段，因?yàn)樾袠I(yè)已走過(guò)了暴利時(shí)代，未來(lái)不可能還有暴利。”旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，預(yù)測(cè)行業(yè)的毛利率可能到2022年年底見(jiàn)底后，再觸底反彈。
暴利時(shí)代終結(jié)，“從量向質(zhì)”發(fā)展的房企還將面臨很多場(chǎng)“大考”。
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