“從目前的情況來看，‘樓市火熱’四個(gè)字和西安沒啥關(guān)系了。”一直在關(guān)注西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的張?chǎng)危ɑ└袊@。
新房供應(yīng)增多、價(jià)格漲幅收窄，部分在售二手房報(bào)價(jià)下降，市場(chǎng)觀望情緒增加，在系列政策作用下，西安樓市開始降溫。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最近一年，西安先后發(fā)布9個(gè)政策文件規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。最近一次是8月30日，政策內(nèi)容包括擴(kuò)大限購(gòu)、限售范圍，加強(qiáng)限購(gòu)，規(guī)范土地出讓等。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前西安的房地產(chǎn)政策主要從需求端進(jìn)行調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生一定影響，接下來還應(yīng)在供給端推出相應(yīng)調(diào)控措施，以緩解供不應(yīng)求這一根本性問題。
樓市調(diào)控持續(xù)加碼
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，圍繞限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范土地出讓、監(jiān)管二手房?jī)r(jià)格、整治市場(chǎng)秩序、推進(jìn)保障性住房建設(shè)等內(nèi)容，最近一年西安先后9次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策（不包括租房）。
其中去年11月30日加強(qiáng)預(yù)售和差別化信貸管理；3月30日規(guī)范土地出讓，加強(qiáng)限購(gòu)、限售（后簡(jiǎn)稱“330調(diào)控”）；7月8日正式推出二手房成交參考價(jià)；8月30日擴(kuò)大限購(gòu)、限售范圍，加強(qiáng)限購(gòu)等（后簡(jiǎn)稱“830調(diào)控”）等政策內(nèi)容影響范圍很大。
統(tǒng)籌調(diào)控內(nèi)容，“五限”相關(guān)措施被認(rèn)為是能夠在短期內(nèi)看到調(diào)控效果的重要政策手段。
在限購(gòu)方面，330調(diào)控明確新落戶家庭需落戶1年且連續(xù)繳納1年社�；騻�(gè)稅方具備購(gòu)房資格。在此基礎(chǔ)上，830調(diào)控為二套購(gòu)房、人才購(gòu)房和離異購(gòu)房打上限購(gòu)“補(bǔ)丁”。
在限售方面，330調(diào)控明確限購(gòu)區(qū)域限售5年。830調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)、限售范圍。
在限貸方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落實(shí)差別化信貸政策。
在限價(jià)方面，330調(diào)控規(guī)定，除少部分區(qū)域外，西安商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓。
此外，去年11月30日，西安提高商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度要求，規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售證前，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。
在土地出讓方面，除前述房地聯(lián)動(dòng)措施外，西安規(guī)定宅地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上。830調(diào)控進(jìn)一步提出土地競(jìng)買“禁馬甲”、嚴(yán)控溢價(jià)率、不得以競(jìng)配建等方式變相提高地價(jià)等要求。
二手房成交參考價(jià)是今年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交參考價(jià)，隨后公布首批交易活躍度較高的小區(qū)名單。830調(diào)控明確銀行發(fā)放二手房貸款需參考區(qū)域二手房成交參考價(jià)等因素。
二手房?jī)r(jià)量齊跌
在多面向系列調(diào)控措施作用下，近期西安樓市調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。
新房?jī)r(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年3月以來，西安新房?jī)r(jià)格保持與上月持平或上漲狀態(tài)已達(dá)65個(gè)月，其中僅2020年2月環(huán)比持平，其余64個(gè)月均持續(xù)上漲。7月西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲0.7%，但漲幅較6月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。
新房供應(yīng)方面，中指研究院西安分院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年西安（城六區(qū)、臨潼、長(zhǎng)安、灃東）共128個(gè)樓盤開展意向登記。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱西安商品住房銷售公示平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，7月至今（9月2日13時(shí)，下同）西安城六區(qū)共76個(gè)樓盤開展意向登記，占上半年意向登記樓盤數(shù)量的近60%。
張?chǎng)蜗?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，近期樓盤集中入市，更多是受西安提高商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度要求影響，“本來能賣的樓盤都繼續(xù)往上蓋了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年開盤，看起來就多了，實(shí)際上新增供應(yīng)也不太多”。
王圣學(xué)表示，當(dāng)前西安新房放量有限，仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，政策調(diào)控應(yīng)在擴(kuò)大土地、房源供給量等方面繼續(xù)加碼。
事實(shí)上，西安市住房供應(yīng)問題長(zhǎng)期備受關(guān)注。“七普”數(shù)據(jù)顯示，西安2020年常住人口1295.29萬人，較2010年增加448.51萬人。人口急劇增長(zhǎng)帶來巨大住房需求的同時(shí)，也增加了樓市供應(yīng)壓力。
中指研究院西安分院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，西安市已出現(xiàn)11個(gè)“萬人搖”樓盤。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)8月2個(gè)樓盤登記申請(qǐng)組數(shù)破萬，3個(gè)樓盤人房登記比高于30：1，中簽難度較大。
二手房方面，西安正式推出成交參考價(jià)政策后，二手房市場(chǎng)已有所降溫。
安居客數(shù)據(jù)顯示，7月至今，西安二手房?jī)r(jià)格從1.37萬元/平方米，下降到1.36萬元/平方米；據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，7月二手房成交環(huán)比減少超1700套，下滑22%。
西安房屋經(jīng)紀(jì)人向志忠（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二手房成交參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，對(duì)購(gòu)房者首付提出更高要求。其所負(fù)責(zé)的華遠(yuǎn)君城小區(qū)發(fā)布參考價(jià)后成交明顯下滑，“8月成交量不超10套，之前每個(gè)月在25套左右”。
市場(chǎng)觀望情緒增加也對(duì)業(yè)主報(bào)價(jià)產(chǎn)生反向影響，華遠(yuǎn)君城此前售價(jià)可達(dá)1.6萬元/平方米，目前部分同等房源降至1.5萬元/平方米左右�！暗w而言，降價(jià)業(yè)主不多，目前絕大部分房源掛牌價(jià)仍高于參考價(jià)�！毕蛑局艺f。
“二手房參考價(jià)能把掛牌價(jià)往下壓一壓，但很多不著急用錢的房東也不愿意按參考價(jià)賣，現(xiàn)在購(gòu)房者和業(yè)主的交易意愿都在下降�！睆�?chǎng)谓衲瓯居袚Q房打算，目前也轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)。
王圣學(xué)指出，新房供應(yīng)不足也是二手房?jī)r(jià)格難降的原因之一，“當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛較為嚴(yán)重，在局部地區(qū)實(shí)施二手房成交參考價(jià)格機(jī)制仍有必要，但如果未從根源上解決供需難題，二手房限價(jià)機(jī)制難以發(fā)揮長(zhǎng)期作用”。
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