“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動。今年，“城市更新”又被首次寫入政府工作報告中，成為一個熱議的高頻詞。
近年來，國內城市化進程不斷加快，國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2020年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率已超過60%。與此同時，城市也面臨開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。房地產行業(yè)，也從增量市場逐步向存量市場轉變，而城市更新既能降低拿地成本，又能拓寬獲地渠道，已然成為房企發(fā)展的必爭之地。
TOP10房企積極布局城市更新
從TOP10房企表現(xiàn)來看，疫情帶來的銷售壓力在TOP10的業(yè)績中并未體現(xiàn)，眾多頭部企業(yè)在3年內銷售金額逐年增加。在拿地方面，由于2021年上半年全國重點22城實施“雙集中”土地供應新政，激烈的競爭導致企業(yè)利潤空間過低。TOP10房企紛紛調整拿地策略，放緩了在公開市場的拿地節(jié)奏。
另一方面，TOP10房企的整體規(guī)模依然持續(xù)領先，土地儲備充足，發(fā)展更趨穩(wěn)健。
受金融與土地集中度等監(jiān)管政策影響，行業(yè)集中度在加劇。同時隨著公開拿地難度升級，為保證穩(wěn)健的土地儲地規(guī)模，地產頭部房企率先積極布局城市更新業(yè)務板塊，主要是通過參與城市更新、舊改、棚改、TOD(transit-oriented development，以公共交通為導向的開發(fā))等項目建設獲取土地資源。按照易居CAIC(China Asset Information Centre)投資與資本中心的數(shù)據顯示，2021年上半年TOP10房企的城市更新項目占總土儲比例在5.69%-24.8%之間。
從TOP10房企對城市更新項目的布局情況來看，為避免盲目全國化布局造成利潤壓縮，企業(yè)實力強勁的頭部房企開始進一步深耕高能級的一二線城市。但面對增量遞減，TOP10房企在優(yōu)質土地的獲取上依然聚焦在非標拿地模式。
截至目前，TOP10房企已全部在珠三角區(qū)域布局城市更新業(yè)務。除此之外，TOP10房企中，近50%的房企涉獵長三角城市更新領域，近30%進駐京津冀、中原等城市群。
隨著城市更新市場化程度逐步開放，具備前瞻性的TOP10房企已經先人一步占領高地，其中珠三角、長三角參與比例較高。
城市更新的熱點區(qū)域集中在珠三角
從TOP100房企布局情況看，珠三角大灣區(qū)成為城市更新的熱點區(qū)域。因此，粵系房企在這方面有很強的地緣優(yōu)勢，從已具規(guī)模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。反觀大灣區(qū)之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市。
當前，城市更新的痛點也很明顯：項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關系較為復雜。對大部分房企而言，單槍匹馬作戰(zhàn)壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購、合作兩種方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業(yè)前期資金壓力，也共同分擔了后期開發(fā)和運營的市場風險。
企業(yè)在城市更新合作的方式主要有三類：一是尋找能補充自身短板的合作方；二是援引有資金實力或融資能力強的投資方；三是有城市更新經驗的房企強強結合，資源共享，追求“1+1>2”的效果。
事實上，城市更新項目開發(fā)周期長、周轉慢，處于轉化期的大部分項目仍在沉淀企業(yè)的資金，唯有城市更新項目轉化成有效土儲后才能為企業(yè)貢獻業(yè)績。近幾年來，早期布局城市更新的房企均有一定體量項目成功轉化，陸續(xù)開盤貢獻銷售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉化的趨勢，為企業(yè)釋放發(fā)展紅利。
隨著中央和地方的政策逐步完善，預計未來城市更新項目轉化將進一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》，規(guī)定舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)均達95%以上可征收，極大地推動了城市更新進程。
目前，在城市更新項目過程中，開發(fā)商已不再是單一的參與主體，甚至不是主要參與主體。在這條賽道上，考量的是開發(fā)商的綜合實力，例如持有物業(yè)的運營能力、招商資源庫的整合能力、產業(yè)企業(yè)的“勾兌能力”等，往往正是這些能力決定著一家企業(yè)是否能夠成功介入城市更新領域。
注：此文章轉載自上海樂居房產網文章內容僅供參考！
