7月24日上海房貸利率上調(diào)后，8月7日，記者從多家中介機(jī)構(gòu)獲悉，上海二手房貸款將實(shí)行“三價(jià)就低”原則，新政實(shí)施后申請(qǐng)住房貸款銀行將根據(jù)“合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)”3個(gè)價(jià)格中相對(duì)最低價(jià)格審批貸款額度。
8月9日，對(duì)于這一房貸新政記者分別致電中國(guó)建設(shè)銀行上海閔行支行和南京銀行上海分行等多家金融機(jī)構(gòu)了解情況，銀行負(fù)責(zé)房貸的相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，目前已執(zhí)行房貸審批“三價(jià)就低”政策。近一個(gè)月時(shí)間以來，上海多次加碼樓市調(diào)控。7月9日，上海二手房“核驗(yàn)價(jià)”出臺(tái)，對(duì)虛高價(jià)格掛牌、哄抬房?jī)r(jià)、借機(jī)炒作、擾亂市場(chǎng)等行為予以嚴(yán)厲處罰。；7月23日，上海將贈(zèng)與住房納入限購(gòu)政策，贈(zèng)與5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和上海住房限購(gòu)政策；同日，在住建部等八部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)政治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》后，上海再次加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，宣布上調(diào)房貸利率，首套房貸利率增加35個(gè)基點(diǎn)，從4.65％調(diào)整至5％；二套房貸利率增加45個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)至5.7％。
多重新政將給上海二手房市場(chǎng)帶來怎樣影響？ 上海二手房市場(chǎng)正在發(fā)生著變化。
在“積分制”政策影響下，新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)門檻高、入圍難，不少購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年6月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，2021年6月上海二手房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)10％，位居全國(guó)70個(gè)大中城市二手房漲幅首位。
來數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月，全國(guó)二手房市場(chǎng)近12個(gè)月月均成交量同比增速最高的3個(gè)城市分別為上海、廣州 、金華，其中上海同比增速為57.3％，廣州為56.1％，金華為52.7％。
上海二手房市場(chǎng)高溫不減的同時(shí)，多區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，一度炙熱的二手房市場(chǎng)近期在頻繁調(diào)控政策中或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)折點(diǎn)，成交量逐漸回落。
面對(duì)房貸新政，上海中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)部毛經(jīng)理表示：“現(xiàn)在房貸放款很慢，利率上調(diào)和貸款額度限制，對(duì)市場(chǎng)情緒影響很大，房東普遍都要求一次性付款或7成首付�！�
在實(shí)際成交中，毛經(jīng)理表示，全款和高首付客戶有些是拆遷戶，有些是置換客戶，在現(xiàn)行房貸政策下，首付低的剛需客在二手房市場(chǎng)買房很難。
對(duì)于目前二手房市場(chǎng)價(jià)格和成交情況，毛經(jīng)理說：“以前有些房子掛牌價(jià)虛高，現(xiàn)在掛牌價(jià)低了些，價(jià)格也可以談了，但對(duì)客戶首付款要求較高。”
對(duì)于房貸新政，上海浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)一家房產(chǎn)中介經(jīng)理張先生對(duì)記者表示，現(xiàn)在住房商業(yè)貸款申請(qǐng)比較難，公積金和商業(yè)組合貸款好一點(diǎn)；太平洋房屋中介小馬也表示，現(xiàn)在房貸越來越緊，相比“四大行”中小銀行相對(duì)好申請(qǐng)些。
記者聯(lián)系中國(guó)建設(shè)銀行上海閔行支行咨詢房貸申請(qǐng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“公積金貸款可以正常，商業(yè)貸款受政府調(diào)控影響發(fā)放很慢，符合條件的人很多但每天額度有限，8月份申請(qǐng)要明年1-2月份才能放款。”
對(duì)于“三價(jià)就低”原則，該銀行人士直言，若一套房產(chǎn)的合同網(wǎng)簽價(jià)為600萬(wàn)元，銀行評(píng)估價(jià)或涉稅評(píng)估價(jià)在550萬(wàn)元，審批貸款時(shí)則按照550萬(wàn)元及以下作為貸款依據(jù)。
四大行之外的中小銀行，杭州銀行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“現(xiàn)在政策限額，很多銀行要排隊(duì)放款，我們銀行額度也不多，比較慢�！�
針對(duì)目前房貸政策與二手房市場(chǎng)，一位不愿署名的房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)記者表示，上海二手房市場(chǎng)自“核驗(yàn)價(jià)”政策出臺(tái)后效果立竿見影，市場(chǎng)成交量逐漸走低，市場(chǎng)被再次降溫�！叭齼r(jià)就低”作為貸款申請(qǐng)審批標(biāo)準(zhǔn)，此政策符合“信貸兩集中”的精神，防止資金大量流入二手房市場(chǎng)，催熱市場(chǎng)、抬高房?jī)r(jià)、對(duì)市場(chǎng)有降溫的作用，改變過去購(gòu)房定額貸款的做法，在滿足居民購(gòu)房需求的同時(shí)，合理給予貸款額度，在銀行貸款額度收緊的背景下，防止貸款資金資源的擠兌。
交易量萎縮 新政或?qū)槎址拷禍?
上海一系列新政對(duì)市場(chǎng)的影響，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月份上海共成交二手房2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降15％，同比下降16％，成交金額819億元，環(huán)比下降13％，同比下降15％，套均總價(jià)343萬(wàn)元／套，環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)2％。2021前7月，上海二手房累計(jì)成交金額6876億元，同比增長(zhǎng)54％，成交套數(shù)20.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)46％，套均總價(jià)337萬(wàn)元／套，同比增長(zhǎng)6％。
新房市場(chǎng)“積分制”入圍難，加上連續(xù)斷供，近期的調(diào)控新政一定程度上影響了可售二手房源的流通速度�！吧虾，F(xiàn)在是以二手房為主的交易量，交易四套房子，有三套是二手房，一套是新房�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)上海記者采訪時(shí)說。
盧文曦認(rèn)為上海的二手房市場(chǎng)，還處于高位的狀態(tài)。二手房交易中有很多一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，加劇新房的銷售壓力，二手房出臺(tái)很多政策擠壓市場(chǎng)，從今年初“121政策”開始二手房市場(chǎng)就已經(jīng)有所反應(yīng)，疊加7月份多重政策直指二手房市場(chǎng)，市場(chǎng)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，不像以前那么高亢，市場(chǎng)已經(jīng)有所收斂。
7月份在數(shù)據(jù)層面，成交量的變化已經(jīng)體現(xiàn)。成交套數(shù)的絕對(duì)值為今年以來除2月份（春節(jié)影響）以外，成交最低的月份，環(huán)比也首次出現(xiàn)下跌。成交水平恢復(fù)到去年4月份，即后疫情時(shí)期成交量攀升前的水平，后續(xù)不排除成交量進(jìn)一步萎縮的可能。
從數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)帶看量環(huán)比下降16％，已連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，同樣預(yù)示著成交量增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力，在多重新政下，掛牌價(jià)環(huán)比下降8％，部分房東甚至主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格，后續(xù)成交價(jià)格可能會(huì)逐漸下降。新政對(duì)市場(chǎng)的影響，盧文曦表示政策主要針對(duì)炒房客，擠壓市場(chǎng)的投資力量，具體在市場(chǎng)上的表現(xiàn)，正常購(gòu)房者希望價(jià)格越低越好，而炒房客會(huì)希望價(jià)格高一點(diǎn)。之前一套500萬(wàn)元的房子，炒房客寫550萬(wàn)元，就是希望獲得更多的貸款額度，“三價(jià)就低”貸款政策堵住這一通道。
多重新政下，上海最近一段時(shí)間二手房網(wǎng)簽數(shù)量明顯縮小，當(dāng)成交量縮小，后面的價(jià)格也支撐不了多長(zhǎng)時(shí)間。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海房天下網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
