中國樓市降溫信號進一步顯現(xiàn)。
中國國家統(tǒng)計局16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。當月，新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水平。
降溫并非局部現(xiàn)象。官方數(shù)據(jù)顯示，7月份一二三線城市新房和二手房價環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落，甚至由升轉(zhuǎn)降。
房價“拐點”隱現(xiàn)
在新房漲幅回落的同時，7月中國多地二手房價已經(jīng)率先出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。
官方數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，當月二手房價下跌城市數(shù)量達到26個，即：近四成城市二手房價下跌。其中，三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。此前二手房價漲幅居前的深圳市，二手房價也已連續(xù)三個月同比下跌。
專家認為，罕見的金融強監(jiān)管與行政性調(diào)控同時發(fā)力，推動了房價的持續(xù)降溫。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，7月上海執(zhí)行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價，成都公布第二批二手房指導價小區(qū)，二手房指導價的調(diào)控效果快速釋放。此外，銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調(diào)控在二手房領域的效果更為顯著。
以一線城市深圳為例，7月份，深圳二手房價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅進一步擴大。深圳二手房價同比漲幅收窄至7%，不再處于“領漲”位置。
市場熱度的回落不僅僅表現(xiàn)在房價上。中指研究院測算，7月單月，受持續(xù)趨嚴的樓市調(diào)控政策影響，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內(nèi)銷售數(shù)據(jù)單月同比首次出現(xiàn)負增長。
年內(nèi)樓市相關調(diào)控達380次 市場熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關。
16日，大連市加碼樓市調(diào)控。當?shù)匦抡?guī)定，在大連市的5個區(qū)內(nèi)，新購買的商品房需自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易；二手住房需取得《不動產(chǎn)權證書》滿3年方可上市交易。新政同時限制了大連市住宅用地出讓溢價率等。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，7月北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等地發(fā)布28次房產(chǎn)調(diào)控類政策，調(diào)控頻次高于6月，其中多數(shù)政策為前期調(diào)控政策的加強和查缺補漏。
以上海和深圳為例，針對離婚購房出臺了限購政策，增強政策嚴謹性，這也是近期市場熱度持續(xù)減弱的主因。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2021年來，各部門、各地方出臺的房地產(chǎn)相關政策已經(jīng)超過380次，平均每個月相關調(diào)控出臺超過50次。這一調(diào)控頻度已經(jīng)超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如：上海、深圳、東莞等更是反復加碼調(diào)控。
在各地因城施策的基礎上，今年以來，住建部的督導、約談等成為調(diào)控“指揮棒”。近期，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城。這五個地方近幾個月二手房價出現(xiàn)明顯降溫。
年內(nèi)首個“限跌令”出臺
在眾多的“限價”“限漲”等政策當中，岳陽市出臺的一項“限跌令”引人關注。當?shù)匦抡Q，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。
專家認為，這傳遞出兩大信號：第一，大漲大跌都不是調(diào)控的目的。調(diào)控政策需要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，房價在一定時間內(nèi)保持橫盤或微跌，讓居民收入水平慢慢追上房價漲幅。這樣既保持市場穩(wěn)定，為改革創(chuàng)造條件，又慢慢扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴，化解風險。
第二，目前，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)折已經(jīng)慢慢出現(xiàn)了。當熱點城市房價“漲不動”時，部分三四線城市就會面臨更大的調(diào)整壓力，這時候合理化解庫存，防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。
中國房地產(chǎn)市場還有機會嗎？不同人可能看法不同。企圖通過炒房套利者會感覺風險越來越大；高負債房企也很難再繼續(xù)通過高杠桿、快速擴張；但腳踏實地轉(zhuǎn)型、經(jīng)營的企業(yè)，可能會從城市更新、租賃住房等新領域找到新的利潤空間。而普通民眾的居住需求則會更多受到政策的保障。
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