《房地產(chǎn)藍皮書2021》副主編張智作“2021年中國房地產(chǎn)市場的分析與展望”的報告，并指出，2020年各城市租金同比均有下滑。整個租金水平已經(jīng)降至近5年來最低值。
張智從藍皮書研究的結(jié)論分三個方面闡述八個問題。一是2020年的簡要回顧，張智提到，2020年房地產(chǎn)投資受疫情影響較小，土地和商品房市場購銷兩旺。此外，關(guān)于南方城市價格上升情況，張智指出，深圳、東莞、廣州、上海，從2019年到2020年是逐步上升的，這個趨勢是比較明確的。至于北方城市的價格走勢，張智指出，天津、青島、廊坊、濟南，總體趨勢由高走低。
二是租賃住房市場方面，張智指出，當(dāng)前租賃住房市場存在發(fā)展不規(guī)范、租賃住房品質(zhì)不高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題。這要求未來重點發(fā)展機構(gòu)化、專業(yè)化租房租賃，特別是自持型、重資產(chǎn)租房租賃，特別是對當(dāng)前存在租房租賃收益率過低，缺乏低成本長期租金，人們長期租賃意愿等深層次問題，要有效增加租賃住房供給，特別是使住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展，亟需破解這些難題，包括多渠道降低租賃住房建設(shè)運營成本，加快推進租房租賃領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金，探索租房與購房享受公共服務(wù)機會均等，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，以穩(wěn)定房價和房租。在住房租賃市場有大量工作需要做，也有若干難題和困難需要去解決。
張智指出，長租公寓主要有三個風(fēng)險來源：一是“高收低租”“長收短付”高金融杠桿；二是租賃需求減少，長租公寓空置率陡增，這個和疫情有關(guān)；三是租金下降、資本撤資，導(dǎo)致資金鏈斷裂，這也是一種經(jīng)營風(fēng)險。所以租金倒掛是長租公寓行業(yè)普遍的現(xiàn)象。長租公寓以“高進低租”價格優(yōu)勢，燒錢搶房，壟斷兩頭客源。然而，2020年全國重點城市，包括北上廣深等一線城市和南京、成都、西安、天津等二線城市租賃城郊環(huán)比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整個租金水平已經(jīng)降至近5年來最低值，由于業(yè)主轉(zhuǎn)租房源租金價格被鎖定，在當(dāng)期租金預(yù)期下，長租公寓企業(yè)盈利難度很大。同時，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設(shè)租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都影響租賃市場未來預(yù)期。
張智還提出幾點對促進長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展對策：一是加強監(jiān)管，規(guī)范長租公寓企業(yè)行為。通過法治保障，明晰住房租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方責(zé)任，進一步規(guī)范租賃行為，加強長租公寓企業(yè)監(jiān)管，限制企業(yè)資金池和租金貸行為選擇，通過去杠桿、去金融等手段，讓住房租賃業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。二是增加供給，重視保障性租賃住房建設(shè)。在長期公寓供給端力求供給多元化，鼓勵地方國企進入長租公寓行業(yè)。和既有“輕資產(chǎn)”長租公寓運營模式不同，由國企投資運營的長租公寓項目普遍為重資產(chǎn)運營模式，即企業(yè)負(fù)債拿地、建設(shè)運營、管理等多個環(huán)節(jié)，這種模式將起到住房租賃市場的“穩(wěn)定器”和“壓艙石”作用。三是聚集優(yōu)勢，提升企業(yè)精細化運營服務(wù)質(zhì)量。
三是2021房地產(chǎn)市場的預(yù)測分析。張智介紹，根據(jù)模型預(yù)測下半年的情況，2021年固定資產(chǎn)投資增速11.7%，房地產(chǎn)投資增速為14.6%。上半年房地產(chǎn)投資偏離度-2.1%，也就是說現(xiàn)實比預(yù)測值低2.1%。土地購置和土地成交均價、成交價款，模型預(yù)測數(shù)值偏低，未來我們再看是模型需要調(diào)整還是現(xiàn)實經(jīng)濟的影響有一些突變。房屋施工面積、新開工面積、竣工面積增速分別是7.5%、-5.9%和2.7%�？傮w來說和常年比差別不大。商品房銷售面積和銷售額增速預(yù)測值是5.5%、12.5%。商品房銷售均價是10500/平方米，同比增速可能在6.6%。預(yù)計土地價格可能回調(diào)，但現(xiàn)在還不能完全肯定。商品房銷售均價出現(xiàn)小幅增長的局面。
最后，張智提出五點建議：一是適度降低房貸利率，現(xiàn)在市場利率有明顯下調(diào)，房貸利率有倒掛現(xiàn)象。如果能適當(dāng)降低，有利于促進房貸利率市場化。二是合理使用限制性政策，避免誤傷真實住房需求。三是全力加速推進租購房同權(quán)，這是建立房地產(chǎn)長效機制的重要方向。四是提高供給效率和交易效率，貫徹“房住不炒”，使整個交易更順暢。五是加強投資風(fēng)險提示警示，對于改變用途，將其他信貸資金挪入房地產(chǎn)市場，追漲殺跌，炒作概念性住房，如學(xué)區(qū)房等行為，應(yīng)及時提示警示其中可能存在的市場波動風(fēng)險和政策風(fēng)險。
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