7月21日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道地產(chǎn)課題組發(fā)布了研究報(bào)告——《告別地產(chǎn)紅利 強(qiáng)化管理風(fēng)控——“三條紅線”與“兩集中”下的投資策略》。報(bào)告對(duì)房企2020年年報(bào)進(jìn)行了詳盡的分析，通過(guò)其“三道紅線”的達(dá)標(biāo)分析，可以看到在2020年中，房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)優(yōu)化情況。
報(bào)告指出，2020年，在100家樣本房企中，零踩線房企數(shù)量達(dá)到29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達(dá)40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財(cái)務(wù)表現(xiàn)中降檔、“變綠”成為主旋律。
而在被歸類為紅檔的房企，有不少實(shí)質(zhì)上已經(jīng)經(jīng)營(yíng)困難，也出現(xiàn)債券違約、商票違約等惡性事件。在這個(gè)檔位中，共有泰禾、天房、恒大、富力和華夏幸福等房企。其中，泰禾、天房和華夏幸福等房企無(wú)論是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)或者債務(wù)狀況都不容樂(lè)觀，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)檔也存在難度，而恒大、富力則目前資金鏈都處于較為緊繃的狀態(tài)，也需要市場(chǎng)警惕。
但這不代表著非紅檔房企就絕對(duì)安全。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，每一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)常是以項(xiàng)目公司為主體來(lái)實(shí)現(xiàn)。這一方面能夠?yàn)轫?xiàng)目的融資與合作提供便利，但是從另一方面來(lái)看，因?yàn)轫?xiàng)目公司出表、入表的可操作性強(qiáng)，也為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)騰挪留下了較大的空間。
根據(jù)報(bào)告援引國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，2020 年TOP 50 上市房企少數(shù)股東權(quán)益占比繼續(xù)提升2.3個(gè)百分點(diǎn)至38.67%，且占比區(qū)間普遍上移。中交、華發(fā)和奧園等15 家房企的少數(shù)股東權(quán)益占比在50%以上，42 家房企表外負(fù)債增加，祥生、弘陽(yáng)和中南等5 家房企少數(shù)股東權(quán)益占比提升超15個(gè)百分點(diǎn)，存在負(fù)債出表降杠桿的可能性。
此外，將少數(shù)股東權(quán)益占比與其實(shí)際盈利占比（少數(shù)股東損益/凈利潤(rùn)）進(jìn)行比較也有助于判斷房企是否含有隱性負(fù)債，佳兆業(yè)、藍(lán)光、奧園、新力和陽(yáng)光城等14 家房企兩者差額超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，存在明股實(shí)債的風(fēng)險(xiǎn)較高。
而這其中，藍(lán)光已經(jīng)實(shí)質(zhì)上構(gòu)成債務(wù)違約。盡管如果以“三道紅線”衡量，藍(lán)光僅是“黃檔”房企，僅踩中一條紅線，但其債務(wù)問(wèn)題卻已經(jīng)顯露。
在“三道紅線”的背景下，報(bào)告中也建議，房企應(yīng)該維持適度杠桿、拓寬融資渠道、細(xì)化投資思路以及強(qiáng)化內(nèi)控能力。
“組織架構(gòu)的調(diào)整，是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、利潤(rùn)越來(lái)越微薄的背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的普遍要求。在“三條紅線”背景下，房企的融資規(guī)模受到限制，通過(guò)管理對(duì)成本實(shí)施管控，成為一種更加重要的能力�！皟杉小惫┑馗菍�(duì)調(diào)動(dòng)內(nèi)部資源的能力提出了更高的要求。在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化內(nèi)控能力勢(shì)必成為房企的重要戰(zhàn)略之一。近年來(lái)，房企普遍實(shí)施組織架構(gòu)調(diào)整，并推出扁平化管理、預(yù)算管控等策略，這有可能成為常態(tài)�！眻�(bào)告指出。
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