近日，國家統(tǒng)計局公布了1-6月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)上半年房地產(chǎn)市場保持了較高活力，銷售和投資規(guī)模單月均達到近5年新高。同時，6月份房屋竣工面積提速，同比新增67%。在新開工面積和土地成交價款回升下，行業(yè)的建安投資和土拓投資再次成為開發(fā)投資的主要支撐。
上半年銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，房地產(chǎn)商品房銷售面積達到88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1—6月增長17.0%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1—6月增長31.4%。
單月銷售指標表現(xiàn)出高規(guī)模但增速在收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規(guī)模的高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7個百分點和8.6個百分點。
造成“銷售高規(guī)模但增速收窄”的原因是全國各區(qū)域的市場銷售表現(xiàn)分化在加劇。1-6月，國內(nèi)東部地區(qū)商品房銷售面積為37433萬平方米，較2020年和2019年分別增長31.3%和24.2%，增速超過全國整體。
1-6月東部地區(qū)商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規(guī)模的重要發(fā)力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象。
中西部和東北地區(qū)較差的市場表現(xiàn)則持續(xù)拉低全國整體增速。1-6月，東北地區(qū)較2019年下降3%，一方面房企將業(yè)績重心從東北地區(qū)轉移，另一方面地區(qū)居民購買力較低，置業(yè)能力不足，長春已出現(xiàn)返本銷售等現(xiàn)象。中部和西部地區(qū)弱三四線城市也出現(xiàn)了變相打折等營銷手段。中西部和東北地區(qū)市場表現(xiàn)的疲軟，使得全國銷售增速由年初的高增速快速收窄至個位數(shù)。
新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄
根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環(huán)比略降，但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由于年中銷售節(jié)點，各區(qū)域三四線城市短期內(nèi)的促銷沖量。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅控制有成效，僅有一線城市的新房房價同比漲幅仍在擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手房住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2百分點和0.1百分點；二手房住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。
6月竣工開工均提速，土地成交價款跌幅收窄
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%；房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%，房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%；施工、新開工、竣工面積較1-5月增速分別變化0.1個百分點、3.1個百分點和9.3個百分點。
單月來看，房屋新開工面積一改上半年的頹勢，同比降幅收窄，較2019年回正。6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%，但跌幅收窄2.3個百分點，且較2019年增長4.7%。
從新開工規(guī)�？�，6月新開工面積回歸至歷史較高水平，僅次于2020年疫后年中集中開工。在過去一年內(nèi)成交的熱點地塊陸續(xù)開工入市的情況下，全國新開工規(guī)模如預期所料實現(xiàn)了上升。
全國房屋竣工面積在6月顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3個百分點至25.7%。預計房屋后續(xù)的竣工規(guī)模和增速仍將繼續(xù)增長。
在開工竣工一片火熱的情形下，區(qū)間段內(nèi)房企土地購置面積與成交價款出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。
至6月末，全國22個核心城市第一輪集中供地陸續(xù)結束，在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款有顯著上升，但由于房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續(xù)保持低位，相較往年降幅一再擴大。
土地開工與建安合力推升地產(chǎn)投資規(guī)模再創(chuàng)新高
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1—6月增長17.2%。單6月開發(fā)投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創(chuàng)近五年新高。
單月投資規(guī)模創(chuàng)新高主因是國內(nèi)企業(yè)的建安投資與投資拿地的雙雙發(fā)力。正如上文所說，新開工以及竣工面積在6月顯著提速提量帶動了建安投資規(guī)模激增。同時，核心城市集中供地、土拍則使得土地成交價款帶動投資拿地規(guī)模擴張。
對后市的幾點判斷
房地產(chǎn)業(yè)仍將繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器的作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度，開發(fā)投資額將保持規(guī)模高位、增速趨穩(wěn)的態(tài)勢。我們預計下半年，房企開工、拿地決策將向積極面轉變。
從商品房銷售來看，在東部地區(qū)支撐下，全國商品房銷售規(guī)模仍將保持高位，但區(qū)域分化現(xiàn)象下整體增速仍將受到拖累。土地購置面積保持低位情況下，后續(xù)新房供應將長期保持較低水平，對新房銷售規(guī)模增長有一定抑制作用。
在房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升，重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。
過去一年內(nèi)成交的熱點地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積已有初步回升苗頭。后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對應的建安投資額也有望回升至高位。
預計房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模在下半年將保持高位。開工與土拍上半年的乏力表現(xiàn)短期仍將對投資增速起到負面作用，后續(xù)投資增速預計將趨穩(wěn)。
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