中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場介紹
地產(chǎn)增長新引擎
盡管貿(mào)易緊張局勢疊加疫情影響，但中國作為生產(chǎn)能力全面復(fù)蘇的國家，出口量持續(xù)穩(wěn)步的增長，并保持了巨額的貿(mào)易順差。而隨著網(wǎng)上零售市場份額占比的逐步擴張，在線平臺（例如社交電子商務(wù)、直播等）、以及更廣泛的產(chǎn)品類別（例如快消品、跨境電商等）正在以更為迅速便捷的方式擴張，促使物流倉儲市場蓬勃發(fā)展。
電子商務(wù)、先進(jìn)制造業(yè)、房地產(chǎn)信托投資基金及其它政府扶持力度驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)物流市場的增長，但另一方面，優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、稅收要求、專業(yè)操作團(tuán)隊、土地使用年限等也是存在的挑戰(zhàn)。
近一年以來，市場發(fā)生多宗涉及物流資產(chǎn)的資產(chǎn)包或股權(quán)交易；投資人活躍的關(guān)注度一定程度上壓低了一線城市的資產(chǎn)收益率，目前維持在5.0%至5.5%之間。
在產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部分，數(shù)據(jù)中心、冷鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)正日益成為投資者關(guān)注的投資熱點。
國內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于今年6月21日在滬深交易所正式上市，其中倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類REITs占到了5只。
目前公募REITs主要聚焦在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，除廣義基礎(chǔ)設(shè)施外，還包含產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、IDC數(shù)據(jù)中心等，一方面降低了個人投資門檻，另一方面為工業(yè)地產(chǎn)提供了新的退出渠道。
上海地區(qū)半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望
市場持續(xù)回暖，基本面走勢向好 上海甲級寫字樓市場
二季度，上海甲級寫字樓市場迎來四個新項目入市，共計為市場增加約25.8萬平方米寫字樓面積，截至季末，全市甲級寫字樓總存量達(dá)1,430萬平方米。季內(nèi)新入市項目包括：
錦滄文華廣場 南京西路 恒基旭輝天地 南黃浦 國際傳媒港（F1&L1）徐匯濱江 SK大廈 后灘
二季度，甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比翻一番，共計41.1萬平方米，為過去三年以來最高季均水平，因疫情被擱置的市場需求于本季度得到充分釋放。其中值得一提的是，占比全市存量約1/3的非核心商務(wù)區(qū)貢獻(xiàn)了51%的吸納量。
受益于成交顯著回暖，盡管有新項目入市，本季度全市甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降1.3個百分點至14.5%。排除新供應(yīng)因素，大部分商務(wù)區(qū)空置水平均有不同程度下降。
隨著項目出租率改善，業(yè)主對未來市場重拾信心，進(jìn)而上調(diào)租金或減少優(yōu)惠舉措。二季度，全市甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比上調(diào)0.8%，至每平方米每天人民幣7.3元。租金上調(diào)主要由浦西板塊（環(huán)比上調(diào)2.0%）帶動。
展望
2021年前5個月，上海實到外資金額同比增長21.5%，印證上海對于外商投資的吸引力持續(xù)加強。近期更多跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心獲證，包括ABB集團(tuán)、沙特基礎(chǔ)工業(yè)公司、百事食品等。
下半年市場計劃還將迎來100萬平方米新增供應(yīng)，其中超過75%將集中于非核心商務(wù)區(qū)。新項目愈加注重可持續(xù)化和健康舉措，包括防疫措施。
隨著國內(nèi)加大對在線教育行業(yè)的監(jiān)管力度，一些業(yè)內(nèi)公司取消了原本寫字樓擴張計劃或不得不減租。預(yù)計該行業(yè)將于一段時間內(nèi)進(jìn)行洗牌和整合，以保證行業(yè)健康有序發(fā)展。近期有關(guān)部門還陸續(xù)針對一些金融科技和其它壟斷平臺作出處罰，敲響數(shù)據(jù)安全警鐘。
市場積極面猶存，包括上海金融業(yè)開放持續(xù)。在獲批開展中國公募基金業(yè)務(wù)后，貝萊德的首支公募產(chǎn)品已正式上報。
上海零售市場
2021年前五個月，上海零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月零售總額較去年同月增長15.7%。
上海零售市場在第二季度迎來四個新項目開業(yè)，項目包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場和漕河涇印象城。共為市場帶來32萬平方米新增供應(yīng)，推升外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨存量至1,400萬平方米。
全市購物中心首層租金較上季度增長0.3%，為每平方米每天人民幣26.3元，較去年同期上漲0.2%。全市購物中心空置率環(huán)比下跌0.4個百分點至9.2%，較去年同期下跌2.5個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.8個百分點至7.6%，非核心商圈下降0.3個百分點至9.6%。
2021年上半年休閑服務(wù)類品牌租賃需求在購物中心新租面積中整體提升顯著，第一及第二季度占比均達(dá)到近四成，同比去年第二季度上升13.5個百分點，線下社交需求的活躍推動該品類積極擴張。
國內(nèi)外新能源汽車零售商不斷涌現(xiàn)，上汽、福特、大眾旗下多個新興品牌進(jìn)駐張江、五角場等商圈的購物中心首層且形成明顯聚集區(qū)域，雖然該細(xì)分品類目前在整體市場占比較低，但其較強承租能力及針對特定受眾的聚客能力使其發(fā)展前景看好。
展望
2021年下半年上海市區(qū)購物中心預(yù)計仍有12個新增項目入市，總建筑面積約126.4萬平方米。其中第三季度預(yù)計將迎來多家較為成熟的開發(fā)商旗下項目開業(yè)，包括北外灘來福士廣場、瑞虹天地太陽宮、前灘太古里等優(yōu)質(zhì)購物中心。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
