2020年年末，央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通知要求控制房地產(chǎn)貸款、個人住房按揭貸款占比，并對上述兩項指標實施五檔管理。
今年以來，房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持旺盛。但在年中階段，不少城市出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期延長的現(xiàn)象。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從6月放款周期來看，72個重點城市中，46個城市房貸放款周期延長，占比超過6成。
專家將這種現(xiàn)象解讀為因半年考核而導致的階段性收緊，預計下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)。
就北京市場而言，21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的個人房貸業(yè)務基本未受影響。多數(shù)銀行的房貸額度充裕，且房貸利率保持穩(wěn)定。
這也給北京樓市的平穩(wěn)發(fā)展帶來利好。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年上半年，北京共成交新房超過3萬套，成交二手房超過11萬套，總規(guī)模創(chuàng)近8年來的新高。
額度、周期未受太大影響
21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期很多城市存在的貸款額度緊張現(xiàn)象，在北京并未大規(guī)模發(fā)生。一家總部位于南方的股份制銀行北京分行負責人表示，該銀行的個人住房貸款額度較為充足，并未出現(xiàn)因額度緊張而影響貸款的現(xiàn)象。
貸款周期方面，該人士表示，商業(yè)貸款從批貸到放款約在10到15個工作日，公積金貸款的放款周期稍長，但一般也不會超過一個半月。
某國有銀行相關負責人也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，北京的個人住房貸款額度并無變化，上半年的放款周期也相對較快�！�5月份，有一些做混合貸的客戶，從批貸到放款僅用了5個工作日。”
該人士坦陳，到6月，該行的個人貸款放款周期有所延長，“可能是因為審核流程更嚴格”。但商業(yè)貸款的周期也基本維持在一個月以內(nèi)，最快的也可在10個工作日放款。
也有部分股份制銀行的房貸額度較為緊張。有購房者向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，上半年曾在一家小型銀行申請貸款，但因額度較少，最后轉(zhuǎn)而從國有銀行申請。但據(jù)記者了解，這種情況并非普遍現(xiàn)象。
我愛我家北京惠新區(qū)域某門店經(jīng)紀人小王也表示，今年以來，其經(jīng)手的客戶中，放款周期通常在半個月到一個月之間。但具體情況跟銀行的審核標準和購房者資質(zhì)都有關系，“因為審核流程不一樣，有些銀行放款快，有些銀行放款慢。”
根據(jù)小王的經(jīng)驗，從購房者資質(zhì)來看，資質(zhì)比較好、材料齊全的購房者，審核周期相對較快，反之周期較慢。從購買房屋的類型來看，購買高端住宅和豪宅的客戶，資質(zhì)審核周期要長一些；購買普通住宅的客戶，資質(zhì)審核周期相對較短。
利率方面，目前北京各銀行的房貸利率基本按照“首套在LPR基礎上上浮55個基點，二套上浮105個基點”的標準來執(zhí)行。具體而言，首套房貸款利率為5.2%，二套房為5.7%。
對于下半年的個人貸款發(fā)放情況，前述受訪者普遍認為，銀行方面有各自的考量，不排除額度收緊、周期延長的可能。至于利率方面，則要視政策變化而定。
低迷后的恢復階段 由于房貸市場保持穩(wěn)定，今年上半年，北京樓市的成交情況向好。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年1-6月，北京新房住宅成交30811套，同比上漲79%，創(chuàng)2014年來的同期最高點。同期，北京二手住宅成交110182萬套，同比上漲約七成，為2016年以來的同期最高點。綜合來看，上半年北京樓市成交量創(chuàng)近8年來的新高。
具體來看，北京樓市的高點出現(xiàn)在3月和4月，即傳統(tǒng)的樓市“小陽春”階段。到5月和6月，雖然市場有所降溫，但成交規(guī)模仍然維持在高位。
分析人士普遍認為，房貸市場穩(wěn)定，銀行放款額度和周期未受太大影響，是北京樓市成交保持平穩(wěn)向好的基礎。
除此之外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過去四年來（2017年至2020年），在政策打壓和供應結(jié)構(gòu)改變的影響下，北京樓市迎來低迷期。期間，北京房價平穩(wěn)下滑，部分區(qū)域出現(xiàn)較好的性價比。因此，在去年年末的學區(qū)房交易刺激下，市場很快進入升溫周期，并延續(xù)至今。
但由于政策端對杠桿仍有嚴格的限制，在此次北京樓市升溫過程中，房價并未出現(xiàn)明顯上漲。一位辦理貸款業(yè)務的中介人員向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年以來，其經(jīng)手的個人經(jīng)營貸業(yè)務規(guī)模明顯減少，消費貸業(yè)務規(guī)模也有所下降。近幾年來，大部分辦理上述貸款業(yè)務的客戶，“還是為了買房”。
今年以來，北京已推出多項措施升級調(diào)控，包括嚴查經(jīng)營貸、嚴控學區(qū)房炒作、增加市場供應，等等。這些措施也在一定程度上穩(wěn)定了市場預期。
實際上，從絕對值來看，北京樓市僅恢復到了調(diào)控之前的水平，若做歷史對比，與真正的高點尚有一定的差距。
張大偉認為，從需求端來看，在連續(xù)四年成交量維持低位后，北京樓市的需求仍會不斷釋放。但在政策層面，北京仍是限制條件最多、購房杠桿最低的城市，且限競房、公租房等保障房品類大量供應，可以豐富市場供應體系，并起到穩(wěn)定房價的作用。
因此，下半年的北京樓市有望繼續(xù)保持一定的熱度，但很難轉(zhuǎn)向“過熱”區(qū)間，北京房價也難以出現(xiàn)大幅上漲。
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