房貸收緊調(diào)查
近期，全國多地房貸出現(xiàn)“利率抬升”“放款速度慢”等現(xiàn)象，個(gè)別地區(qū)甚至傳出“二手房停貸”消息。房貸市場(chǎng)的真實(shí)情況如何？房貸收緊對(duì)購房者、各地樓市的影響怎樣？未來將怎么走？敬請(qǐng)關(guān)注記者從北京、上海、廣州、深圳等地帶來的最新一線調(diào)查。
2020年年末，央行及銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通知要求控制房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房按揭貸款占比，并對(duì)上述兩項(xiàng)指標(biāo)實(shí)施五檔管理。
今年以來，房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持旺盛。但在年中階段，不少城市出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期延長的現(xiàn)象。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從6月放款周期來看，72個(gè)重點(diǎn)城市中，46個(gè)城市房貸放款周期延長，占比超過六成。
專家將這種現(xiàn)象解讀為因半年考核而導(dǎo)致的階段性收緊，預(yù)計(jì)下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)。
就北京市場(chǎng)而言，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)基本未受影響。多數(shù)銀行的房貸額度充裕，且房貸利率保持穩(wěn)定。
這也給北京樓市的平穩(wěn)發(fā)展帶來利好。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，北京共成交新房超過3萬套，成交二手房超過11萬套，總規(guī)模創(chuàng)近8年來的新高。
額度、周期未受太大影響
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期很多城市存在的貸款額度緊張現(xiàn)象，在北京并未大規(guī)模發(fā)生。一家總部位于南方的股份制銀行北京分行負(fù)責(zé)人表示，該銀行的個(gè)人住房貸款額度較為充足，并未出現(xiàn)因額度緊張而影響貸款的現(xiàn)象。
貸款周期方面，該人士表示，商業(yè)貸款從批貸到放款約在10到15個(gè)工作日，公積金貸款的放款周期稍長，但一般也不會(huì)超過一個(gè)半月。
某國有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京的個(gè)人住房貸款額度并無變化，上半年的放款周期也相對(duì)較快�！�5月份，有一些做混合貸的客戶，從批貸到放款僅用了5個(gè)工作日�！�
該人士坦陳，到6月，該行的個(gè)人貸款放款周期有所延長，“可能是因?yàn)閷徍肆鞒谈鼑?yán)格”。但商業(yè)貸款的周期也基本維持在一個(gè)月以內(nèi)，最快的也可在10個(gè)工作日放款。
也有部分股份制銀行的房貸額度較為緊張。有購房者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，上半年曾在一家小型銀行申請(qǐng)貸款，但因額度較少，最后轉(zhuǎn)而從國有銀行申請(qǐng)。但據(jù)記者了解，這種情況并非普遍現(xiàn)象。
我愛我家北京惠新區(qū)域某門店經(jīng)紀(jì)人小王也表示，今年以來，其經(jīng)手的客戶中，放款周期通常在半個(gè)月到一個(gè)月之間。但具體情況跟銀行的審核標(biāo)準(zhǔn)和購房者資質(zhì)都有關(guān)系，“因?yàn)閷徍肆鞒滩灰粯�，有些銀行放款快，有些銀行放款慢�！�
根據(jù)小王的經(jīng)驗(yàn)，從購房者資質(zhì)來看，資質(zhì)比較好、材料齊全的購房者，審核周期相對(duì)較快，反之周期較慢。從購買房屋的類型來看，購買高端住宅和豪宅的客戶，資質(zhì)審核周期要長一些；購買普通住宅的客戶，資質(zhì)審核周期相對(duì)較短。
利率方面，目前北京各銀行的房貸利率基本按照“首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套上浮105個(gè)基點(diǎn)”的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。具體而言，首套房貸款利率為5.2%，二套房為5.7%。
對(duì)于下半年的個(gè)人貸款發(fā)放情況，前述受訪者普遍認(rèn)為，銀行方面有各自的考量，不排除額度收緊、周期延長的可能。至于利率方面，則要視政策變化而定。
低迷后的恢復(fù)階段
由于房貸市場(chǎng)保持穩(wěn)定，今年上半年，北京樓市的成交情況向好。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-6月，北京新房住宅成交30811套，同比上漲79%，創(chuàng)2014年來的同期最高點(diǎn)。同期，北京二手住宅成交110182套，同比上漲約七成，為2016年以來的同期最高點(diǎn)。綜合來看，上半年北京樓市成交量創(chuàng)近8年來的新高。
具體來看，北京樓市的高點(diǎn)出現(xiàn)在3月和4月，即傳統(tǒng)的樓市“小陽春”階段。到5月和6月，雖然市場(chǎng)有所降溫，但成交規(guī)模仍然維持在高位。
分析人士普遍認(rèn)為，房貸市場(chǎng)穩(wěn)定，銀行放款額度和周期未受太大影響，是北京樓市成交保持平穩(wěn)向好的基礎(chǔ)。
除此之外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，過去四年來(2017年至2020年)，在政策打壓和供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變的影響下，北京樓市迎來低迷期。其間，北京房?jī)r(jià)平穩(wěn)下滑，部分區(qū)域出現(xiàn)較好的性價(jià)比。因此，在去年年末的學(xué)區(qū)房交易刺激下，市場(chǎng)很快進(jìn)入升溫周期，并延續(xù)至今。
但由于政策端對(duì)杠桿仍有嚴(yán)格的限制，在此次北京樓市升溫過程中，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲。一位辦理貸款業(yè)務(wù)的中介人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年以來，其經(jīng)手的個(gè)人經(jīng)營貸業(yè)務(wù)規(guī)模明顯減少，消費(fèi)貸業(yè)務(wù)規(guī)模也有所下降。近幾年來，大部分辦理上述貸款業(yè)務(wù)的客戶，“還是為了買房”。
今年以來，北京已推出多項(xiàng)措施升級(jí)調(diào)控，包括嚴(yán)查經(jīng)營貸、嚴(yán)控學(xué)區(qū)房炒作、增加市場(chǎng)供應(yīng)，等等。這些措施也在一定程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。
實(shí)際上，從絕對(duì)值來看，北京樓市僅恢復(fù)到了調(diào)控之前的水平，若做歷史對(duì)比，與真正的高點(diǎn)尚有一定的差距。
張大偉認(rèn)為，從需求端來看，在連續(xù)四年成交量維持低位后，北京樓市的需求仍會(huì)不斷釋放。但在政策層面，北京仍是限制條件最多、購房杠桿最低的城市，且限競(jìng)房、公租房等保障房品類大量供應(yīng)，可以豐富市場(chǎng)供應(yīng)體系，并起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。
因此，下半年的北京樓市有望繼續(xù)保持一定的熱度，但很難轉(zhuǎn)向“過熱”區(qū)間，北京房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)大幅上漲。
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