6月30日，貝殼研究院發(fā)布《2021年上半年市場報(bào)告》。報(bào)告預(yù)計(jì)，下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%。
上半年房地產(chǎn)市場規(guī)模保持較快增長
根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2021年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。上半年重點(diǎn)50城二手房交易額(GMV)同比增長約65%，較去年下半年增長約14%。
報(bào)告指出，與去年下半年相比，重點(diǎn)50城中超過60%的城市上半年二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長，城市多為重點(diǎn)二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長沙、重慶、泉州、常州等17個(gè)城市增速在20%-40%之間。
報(bào)告稱，新房市場銷售規(guī)模增長速度超過二手房。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額(GMV)分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%(去年同期基數(shù)較低)，比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規(guī)模均為2016年以來歷史同期最高。
重點(diǎn)50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、淮安、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。
信貸額度管控，局部市場房價(jià)漲幅收窄
2021年1月1日起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實(shí)施，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會設(shè)定的相應(yīng)上限，超過的銀行限期進(jìn)行壓降，目的是防止房地產(chǎn)占用過多的社會信貸資源。在此政策之下，今年銀行對房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)額度控制。
報(bào)告提到，今年一季度，房地產(chǎn)市場熱度較高，核心城市入學(xué)需求比往年更為強(qiáng)烈，二手房市場交易增長較快，也帶動信貸擴(kuò)張。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達(dá)到1.98萬億，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
貝殼研究院分析稱，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時(shí)期，部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計(jì)上漲17、15個(gè)基點(diǎn)，加息幅度超過一季度。合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款。
由于貸款發(fā)放延遲或暫停，部分城市二手房交易量階段性下降，房價(jià)漲幅收窄至趨穩(wěn)。二手房客源交易周期拉長導(dǎo)致成交量回調(diào)，6月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約20%。重點(diǎn)城市二手房價(jià)格在一季度階段性較快上漲后逐步趨穩(wěn)，4-6月貝殼50城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，6月漲幅收窄至0.2%。要注意的是，一般每年二季度二手房交易量都會比一季度下降，今年6月份回調(diào)到去年月均水平，市場并未出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變。
信貸額度管控對市場規(guī)模影響不大，全年規(guī)模穩(wěn)超去年
根據(jù)過去多年的歷史經(jīng)驗(yàn)研究，信貸擴(kuò)張是支持房地產(chǎn)市場需求的最關(guān)鍵因素。信貸的可獲得性(首付比)以及信貸的成本(貸款利率)調(diào)整對市場走勢具有決定性作用。判斷未來短期市場的走勢，主要觀察下一階段金融環(huán)境的變化。
報(bào)告指出，貨幣環(huán)境保持穩(wěn)健。涉房信貸集中度管理并不導(dǎo)致信貸規(guī)模收縮，全年房地產(chǎn)信貸規(guī)模總量有保障。過了上半年考核節(jié)點(diǎn)后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價(jià)穩(wěn)的增長勢頭。
報(bào)告預(yù)計(jì)，下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%，市場規(guī)模超過25萬億。
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