6月23日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見。該意見自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。
據(jù)悉，《意見》表示，在新建物業(yè)管理區(qū)域的核定方面，對(duì)有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，原則上建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。規(guī)劃資源管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查環(huán)節(jié)征求房屋行政管理部門意見時(shí)，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分提出具體意見。
建設(shè)單位在首次申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，并提交所需資料。
《意見》表示，物業(yè)管理區(qū)域核定后，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)管理的需要申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整需滿足相關(guān)條件，并提交所需資料。
物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一管理方面，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)、配套建設(shè)的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他部分分割管理。
劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶�。先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》第十三條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定。及對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組中各方代表的產(chǎn)生及運(yùn)行規(guī)則做出規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)。上一年度的年度財(cái)務(wù)審計(jì)應(yīng)當(dāng)在每年6月底前完成。
建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定，向物業(yè)項(xiàng)目所在地相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料備案。
建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對(duì)分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。
建設(shè)單位在申請(qǐng)物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按照《規(guī)定》第五十四條的規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。
《意見》表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅物業(yè)管理區(qū)域委派一名項(xiàng)目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理能力，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或者勞務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估，或者委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)前12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)。
公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立前，公共收益由物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門代為管理。業(yè)主大會(huì)成立并開設(shè)賬戶后，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)將代為管理的公共收益本息一次性劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)賬戶。
業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的清潔，由業(yè)主負(fù)責(zé)。
住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計(jì)量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān)；分戶計(jì)量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
《意見》表示，物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定交納其應(yīng)交的專項(xiàng)維修資金，同時(shí)，墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項(xiàng)維修資金。
此外，市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)，將物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)的相關(guān)信息在平臺(tái)上予以公布。
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