各地正在打壓二手房盲目“追高”、哄抬房價(jià)的行為，目前已有多個(gè)城市二手房出現(xiàn)變化。雖然價(jià)格波動(dòng)暫時(shí)還不明顯，但成交量驟降已是普遍現(xiàn)象。
這一輪二手房“退燒”始于4月份的新一輪二手房調(diào)控升級。自去年11月上海出臺政策打壓中介亂象之后，今年3月，杭州也出臺政策整治掛牌價(jià)虛高的二手房源。4月份開始，二手房調(diào)整從一線城市到熱點(diǎn)二線城市，城市數(shù)量與打擊力度有所增加。包括深圳、寧波、南京、合肥、成都等至少10個(gè)以上城市發(fā)布了針對二手房市場的限購、指導(dǎo)價(jià)等政策。
5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2021年4月70大中城市房價(jià)情況，4月份統(tǒng)計(jì)監(jiān)測的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大，但二手住宅已有降溫趨勢。從上漲城市數(shù)量來看，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量也有所減少。
與此同時(shí)，土地市場熱潮隨集中供地而來。4月份以后，部分城市開啟首次集中供地，杭州、北京，福州、青島、廈門和深圳等地土地市場火爆。其中，重慶溢價(jià)率水平較高，平均溢價(jià)率達(dá)43%；杭州57幅集中出讓的宅地中，有40多幅溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例；南京、蘇州等地，雖然沒有采取價(jià)高者得的競買機(jī)制，但大部分地塊開始報(bào)價(jià)就直接封頂，轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)階段。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)集中拍地城市土拍建面達(dá)4309萬平方米，總成交金額達(dá)5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。
公開信息顯示，此輪拍地，廈門方面，5宗地成功出讓，兩地塊隱形樓面價(jià)達(dá)6萬元/平方米，實(shí)際溢價(jià)率超55%。
目前二手房市場成交量萎縮明顯，但價(jià)格還沒有明顯下跌。市場博弈，會(huì)否對6月即將迎來的多場土地集中供應(yīng)帶來降溫影響？
成交量迅速萎縮
調(diào)控升級的大背景下，雖然國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月市場數(shù)據(jù)中，新房價(jià)格仍持續(xù)向上，但二手住房在調(diào)控緊縮下，已有明顯下調(diào)跡象。
4月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上月跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比方面也有類似趨勢，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
治標(biāo)先治本。
近幾年，熱點(diǎn)城市業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)、中介聯(lián)手業(yè)主炒作學(xué)區(qū)房等現(xiàn)象層出不窮，二手房價(jià)居高不下，把一部分剛需推向了一手房市場，導(dǎo)致一手房市場熱度也居高不下。二手房調(diào)控勢在必行。
新一輪二手房調(diào)控中，深圳是最早發(fā)布指導(dǎo)價(jià)的城市。今年2月8日，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，并公布了深圳3595個(gè)小區(qū)的二手房成交參考價(jià)格。4月深圳二手房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比零增長，二手房價(jià)得到抑制的同時(shí)，成交量也持續(xù)下跌。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月深圳二手房成交4877套，環(huán)比3月的6789套下跌28%；5月成交3027套，環(huán)比下跌37.9%，二手房成交量萎縮近4成，同比下跌則約為75%。
陳明輝(化名)剛于去年下半年投資了深圳寶安區(qū)一套住宅，彼時(shí)成交價(jià)為10萬元/平方米。深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格出來之后，陳明輝的投資房產(chǎn)指導(dǎo)價(jià)為8萬元/平方米，賬面上顯示虧損2萬元/平方米。換言之，如果陳明輝用經(jīng)營貸買下這套房子，在深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸的當(dāng)下，他很有可能面臨被迫虧損賣房還貸的風(fēng)險(xiǎn)。在深圳，象陳明輝這樣的投資者數(shù)量并不少，現(xiàn)在他們只有等待二手房指導(dǎo)價(jià)放寬的那一天才能解套。
有深圳的影響為依據(jù)，各地紛紛效仿出臺二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。
5月28日，成都發(fā)布201個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)格，涉及主城五區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)。其中高新區(qū)中大文儒德項(xiàng)目參考價(jià)最高3.93萬元/平方米。從貝殼找房APP上可見，同一個(gè)小區(qū)掛牌房源不多，但價(jià)格確實(shí)低于指導(dǎo)價(jià)；與其他沒有公布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市相比，貝殼找房上的成都二手房小區(qū)參考均價(jià)都消失了。據(jù)了解，為了引導(dǎo)市場理性交易，成都市住建局計(jì)劃半年更新一次二手房指導(dǎo)價(jià)。
寧波則在更早前的5月14日發(fā)布了9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格。據(jù)了解，南京也正在醞釀出臺二手房指導(dǎo)價(jià)。
這一輪調(diào)控中，東莞、無錫、西安均明確提出要建立二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，杭州、上海則在打擊二手房源掛牌價(jià)虛高上發(fā)力。
合肥是調(diào)控出臺之后成交量萎縮最快的城市。4月5日，合肥出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出要精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，針對學(xué)區(qū)房做出了重要調(diào)整，學(xué)區(qū)房實(shí)行小學(xué)6年和初中3年學(xué)位制，而且禁止法人與非法人組織購買住宅。這一條對二手房市場的打擊立竿見影。據(jù)合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的新政后第四周房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，與新政前一周相比，合肥市限購區(qū)二手房住宅成交量下降超63%，非限購區(qū)成交量下降超45%；合肥市全市二手住宅交易價(jià)格下跌2.6%，其中限購區(qū)交易價(jià)格下跌達(dá)4%。業(yè)內(nèi)人士觀察，5月份，合肥二手房市場仍然沒有回暖跡象。
土拍熱潮推高房價(jià)預(yù)期：市場博弈加深
二手房市場拐點(diǎn)出現(xiàn)在4月，但市場博弈卻因?yàn)閾尩責(zé)岫掷m(xù)。一線城市如北京，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2021年5月新建住宅網(wǎng)簽4195套，二手房住宅網(wǎng)簽18838套，成交總量相比3-4月出現(xiàn)了輕微下調(diào)，二手房住宅成交量環(huán)比下調(diào)了5.4%，整體樓市看，市場基本平穩(wěn)。
此外，合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)疊加市場季節(jié)性回落，市場預(yù)期減弱，帶動(dòng)4月二手房市場在3月見頂后回調(diào)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，各地二手房“退燒”，一線城市將會(huì)逐漸回落。數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%、0.9%、1.2%，分別較上月漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，深圳漲幅持平。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，近期二手房市場確實(shí)有所降溫，至少炒作的現(xiàn)象少了。一方面是各地都在管控市場，包括學(xué)區(qū)房等熱點(diǎn)項(xiàng)目都面臨管控，所以容易降溫。另一方面，熱點(diǎn)城市過去已經(jīng)釋放了一波需求，目前進(jìn)入淡季；最后，與銀行放款周期變慢等有關(guān)，也會(huì)引起市場的一些變化和壓力。
二手房價(jià)什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)？ 市場已出現(xiàn)多空對決的局面。
深圳的陳明輝們，認(rèn)為各地土拍市場的熱度，會(huì)傳導(dǎo)到住房銷售市場，如果一手房搶手，仍然會(huì)有部分需求被擠壓到價(jià)格較高的二手房市場中來。
事實(shí)上，經(jīng)過幾個(gè)月調(diào)控，上海二手房成交量也下跌了。中介反饋的數(shù)據(jù)表明，4月上海二手房成交量約2.4萬套，環(huán)比下跌約39%。
同策研究院高級分析師李霄霄則指出，近期熱點(diǎn)城市二手房市場量縮，這一現(xiàn)象尚且不能簡單地歸為市場熱度下降。短期來看二手房市場出現(xiàn)的量縮現(xiàn)象并不意味著市場的實(shí)質(zhì)性降溫，更有可能是賣方惜售導(dǎo)致的成交量下滑。
李霄霄認(rèn)為，新房市場受政策調(diào)控影響強(qiáng)，政府能夠通過約談、限制一次性預(yù)售房屋的體量等方式推動(dòng)市場供應(yīng)增加。但二手房市場的賣方大多是散戶，在房價(jià)上漲時(shí)期會(huì)更加惜售(畢竟早賣虧的多，不如等價(jià)格穩(wěn)定再出售)，并且從目前各城市調(diào)控政策來看，還沒有涉及增加二手房供應(yīng)方面的政策條款。所以就深圳、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市而言，2021年房地產(chǎn)市場整體處于上升時(shí)期，大眾對市場有看漲預(yù)期，近期城市土拍比較熱，地價(jià)推漲房價(jià)的邏輯下進(jìn)一步強(qiáng)化市場的這種預(yù)期。
事實(shí)上，一線城市、強(qiáng)二線城市的首次集中供地均很火爆。比如蘇州首次集中供地?zé)岫炔粶p，第一天賣出12幅土地，成交金額192億；第二天，也就是6月1日，8幅土地有4幅被迫中止，最熱門的奧體板塊最后一幅宅地由于太火導(dǎo)致系統(tǒng)崩潰，要等到第二天重啟一次報(bào)價(jià)。當(dāng)天蘇州成功出讓了7幅土地，總成交116.25億。大房企如萬科、保利、華僑城等均積極補(bǔ)倉。這樣的市場預(yù)期下，二手房價(jià)調(diào)整的博弈周期大概率會(huì)拉長。
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