一個(gè)月之前的上海，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)私募基金、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等高層相聚一堂，共同探討地產(chǎn)私募的挑戰(zhàn)與未來(lái)。
但僅僅半日的交流，定然不足以道盡地產(chǎn)金融的故事。
5月13日，2021觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季再次起航，繼續(xù)探討地產(chǎn)金融的話題。本次線上資本圓桌將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了房企的非銀融資與杠桿管理上。
非銀融資既是企業(yè)融資的常見方式，又包含著不透明高風(fēng)險(xiǎn)的非標(biāo)品種。早在年初2021觀點(diǎn)年度論壇時(shí)，20強(qiáng)房企管理層就在主題演講中坦言，非銀融資可以使用但時(shí)間不能太長(zhǎng)，因?yàn)槌杀咎�，最�?個(gè)月，如果使用的時(shí)間有一年兩年就會(huì)出問題。
然而回歸現(xiàn)實(shí)，銀行融資雖然是首選，但是在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，條件正越趨嚴(yán)格。房企要滿足自身的發(fā)展節(jié)奏，非銀融資變得必要。
“紅線”后的融資抉擇
可以說(shuō)去年的“三道紅線”對(duì)房企融資有著里程碑式的意義，影響深遠(yuǎn)。而對(duì)于后紅線時(shí)代房企的融資抉擇和發(fā)展策略，與會(huì)嘉賓也分享了自己的看法。
三盛集團(tuán)常務(wù)副總裁馮輝明在會(huì)上闡述了他對(duì)這個(gè)問題的深刻見解。他指出，，“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)的盈利邏輯和行業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。這樣的背景下，行業(yè)格局會(huì)更加固化，房企通過(guò)融資杠桿實(shí)現(xiàn)彎道超車的模式將難以為繼。于此，對(duì)領(lǐng)先型企業(yè)有利，對(duì)趕超型企業(yè)不利。
融資的抉擇與自身的負(fù)債水平、發(fā)展策略及競(jìng)爭(zhēng)能力緊密相關(guān)，馮輝明進(jìn)而指出，對(duì)于未來(lái)還有持續(xù)向上躍遷目標(biāo)、具有快周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)能力、業(yè)務(wù)規(guī)模/有息負(fù)債能夠合理適配的房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)有效提升融資能力，積極打造業(yè)務(wù)與資本的正向循環(huán)。
針對(duì)后紅線時(shí)代房企發(fā)展，馮輝明認(rèn)為未來(lái)具有清晰的戰(zhàn)略和策略，并擁有以相對(duì)更小的負(fù)債、更低的成本、更高的運(yùn)營(yíng)效率、更好的產(chǎn)品去滿足客戶需求的能力的房企，將掌握更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在歷史與未來(lái)中，優(yōu)勝者也會(huì)獲得一個(gè)更好的位置。
談及“三道紅線”后的房企融資，金杜律師事務(wù)所律師席索迪表示在“三道紅線”和集中度管理新政出臺(tái)后，降負(fù)債將是房企的核心需求。
在新的時(shí)期，席索迪表示，優(yōu)先股、真股融資更匹配監(jiān)管思路，但考慮到投資人和房企的需求匹配度，轉(zhuǎn)型的操作難度也會(huì)更大。
而對(duì)于尾部房企，觀點(diǎn)指數(shù)首席金融顧問、金融資深專業(yè)人士彭浩彪分享了相關(guān)數(shù)據(jù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年房企破產(chǎn)數(shù)量近500家。這些破產(chǎn)房企絕大多數(shù)均是小型企業(yè)，往往是一兩個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)不暢，使公司極有可能因此引發(fā)暴雷，陷入困境。
彭浩彪總結(jié)了近期暴雷企業(yè)的共性，他分析指出主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：致力擴(kuò)張、追求規(guī)模、轉(zhuǎn)型多元；地產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑、利潤(rùn)低下；項(xiàng)目周轉(zhuǎn)緩慢；高杠桿經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金鏈斷裂。因此未來(lái)如何在效率、規(guī)模和安全上尋求平衡，將成為房企新的命題。
債務(wù)管理與投資的思考
精彩且深刻的主題演講過(guò)后，各位參會(huì)嘉賓就債務(wù)結(jié)構(gòu)的平衡與優(yōu)化進(jìn)行了深入探討。奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)回顧近段時(shí)間的監(jiān)管政策，他預(yù)計(jì)在三道紅線、銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款總額限制、土地供應(yīng)兩集中等政策之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生很大的變革。若悲觀而言，大浪淘沙會(huì)成為行業(yè)的關(guān)鍵詞。不僅限于中小房企，千億級(jí)別的房企若不能做好債務(wù)管理，亦會(huì)倒下。
他轉(zhuǎn)而從投資的角度，為大家分享了如何更好地挑選投資標(biāo)的。蔡金強(qiáng)表示，內(nèi)房的高息債在海外債券市場(chǎng)中有著相當(dāng)?shù)牡匚�，三道紅線等政策出現(xiàn)后，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了顯著影響。
對(duì)應(yīng)到投資策略上，他分享了相關(guān)的做法，即集中于信用評(píng)級(jí)為B+或者BB+以上的20-30家優(yōu)質(zhì)房企，收窄客戶寬度、進(jìn)行多品種的深度投資。
康橋集團(tuán)副總裁兼華東區(qū)董事長(zhǎng)肖春和發(fā)表了對(duì)非銀融資的看法。肖春和表示，銀行的資金是房企的首選，但要滿足企業(yè)的發(fā)展，非銀融資也是必要的。不過(guò)他提醒，非銀融資渠道的選擇是雙刃劍，要根據(jù)自身的規(guī)模和債務(wù)結(jié)構(gòu)，來(lái)調(diào)整策略，做多項(xiàng)選擇。
討論環(huán)節(jié)時(shí)間過(guò)半，談到投資端，鼎暉投資夾層與信用投資部副總裁焦青偉帶來(lái)了更多不良資產(chǎn)角度的思想碰撞。他指出，近來(lái)不良項(xiàng)目的儲(chǔ)備確實(shí)是變多的。但是項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化是需要時(shí)間的，距離投資窗口期還有一段時(shí)間。
焦青偉還表示，對(duì)于沒有開發(fā)能力的投資機(jī)構(gòu)，做真股權(quán)地產(chǎn)項(xiàng)目是存在難度的。這也解釋了目前債權(quán)投資更加普遍的市場(chǎng)狀況。
在歷時(shí)三個(gè)小時(shí)的暢快交流中，主題分享嘉賓不吝于分享自己對(duì)于房企融資的見解和經(jīng)驗(yàn)，而討論嘉賓也暢所欲言，分享各自的心得。
資本的話題雖然就此告一段落，但學(xué)徒計(jì)劃-線上季尚未落下帷幕，5日后，2021觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃還將繼續(xù)起航，和各位業(yè)內(nèi)人士探討分享產(chǎn)業(yè)與物流的故事。
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