在二季度部分一二線城市樓市回暖、中央政府重申“房住不炒”政策、對(duì)10個(gè)城市預(yù)警提示的態(tài)勢(shì)下，日前在滬舉行、以“小陽(yáng)春走遠(yuǎn)，下半年樓市走向何方”為主題的易居論壇提示房企進(jìn)一步做好策略調(diào)整、穩(wěn)扎穩(wěn)打積極應(yīng)對(duì)。
樓市曾回暖總基調(diào)維穩(wěn)
正榮地產(chǎn)集團(tuán)客研總經(jīng)理嚴(yán)中介紹，一季度市場(chǎng)小陽(yáng)春，體現(xiàn)了去年被壓抑的需求的爆發(fā)。但4月市場(chǎng)出現(xiàn)分化，類似西安等部分省會(huì)城市的表現(xiàn)不錯(cuò)，環(huán)渤海和福建等地就不太好，去化壓力很大。類似分化現(xiàn)象也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，二線城市正進(jìn)入到補(bǔ)庫(kù)存階段，其核心區(qū)域交易較火爆，遠(yuǎn)郊區(qū)市場(chǎng)則較冷。
房友集團(tuán)副總裁兼上�？偨�(jīng)理李國(guó)平反映，存量市場(chǎng)是一個(gè)更能反映真實(shí)市況的市場(chǎng)。一季度受利率下調(diào)、購(gòu)房預(yù)期調(diào)整等影響，節(jié)后回暖。二季度隨著政策面和資金面的收緊，很多需求被抑制了。近期中介帶看量還好，但交易周期延長(zhǎng)、議價(jià)空間放大，隨著成交量的下滑，二手房掛牌價(jià)、實(shí)際成交價(jià)趨于下跌。后續(xù)若無政策調(diào)整和預(yù)期調(diào)整，二手房市場(chǎng)將保持小幅下行態(tài)勢(shì)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭提醒，“房住不炒”是當(dāng)前政策調(diào)控的總綱，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路需要密切關(guān)注。雖然近期部分城市的土地交易略顯火爆，但市場(chǎng)總體呈量?jī)r(jià)齊跌，尤其是成交量跌幅較大。銷售市場(chǎng)也類似，顯小跌狀態(tài)。當(dāng)前樓市正處政策嚴(yán)厲、二手房降溫、庫(kù)存去化周期持續(xù)低位、新房限價(jià)等特殊時(shí)期。從大周期看，該輪降溫過程還沒走完。
堅(jiān)定市場(chǎng)信心不動(dòng)搖
景瑞地產(chǎn)集團(tuán)投資總經(jīng)理劉茂春以為，房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等密切關(guān)聯(lián)，未來發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間依然很大�？紤]當(dāng)前各類市場(chǎng)因素、政策因素的變化，房地產(chǎn)的周期會(huì)越來越短，但長(zhǎng)效機(jī)制正逐漸確立中。大型房企的壓力更大，其本身有很剛性的做大規(guī)模需求，無論市場(chǎng)行情如何，都需積極拿地和完成業(yè)績(jī)。而一些對(duì)規(guī)模要求不高的房企，相對(duì)可更理性地去分析土地市場(chǎng)、捕捉投資機(jī)會(huì)。
金茂上海區(qū)域公司副總經(jīng)理費(fèi)英卓提出“堅(jiān)定投資信心、完善產(chǎn)品功能，是房企最基本的操盤思路�！彼C國(guó)際市場(chǎng)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展走向，顯示樓市基本特征是跌少漲多、跌短漲長(zhǎng)，具有抗通脹屬性。美國(guó)120年的房?jī)r(jià)走勢(shì)也是如此，保持了年均3%的漲幅水平。這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具啟發(fā)意義。
鉅派投資集團(tuán)副總裁楊鐵軍建議關(guān)注二線城市“未來增長(zhǎng)極”的概念。房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)最大的市場(chǎng)，政府、老百姓、金融機(jī)構(gòu)都需要它。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒走完，可創(chuàng)造出更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，值得長(zhǎng)期看好。關(guān)注二線城市，三四五線城市需要謹(jǐn)慎但也不用完全回避。相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該形成不同的打法。
投資策略需精細(xì)化
在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽看來，城市軌道交通的沿線站點(diǎn)和上蓋項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)巨大。此類建設(shè)用地的供應(yīng)體量可為房企沖規(guī)模、沖業(yè)績(jī)創(chuàng)造較好的條件。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注人均可支配收入、第三產(chǎn)業(yè)的增加值兩個(gè)指標(biāo)。
中梁集團(tuán)戰(zhàn)略投資研究院院長(zhǎng)鄭煥認(rèn)為，不同房企對(duì)于當(dāng)前城市投資方面的看法分化，體現(xiàn)了不同房企的規(guī)模要求和定位。但要更注重研究城市之間的人口流動(dòng)、需求流動(dòng)，比如說縣城和省會(huì)之間的流動(dòng)。此類需求若積極釋放，其帶來的能量不可低估。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企在政策分析的基礎(chǔ)上，要積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)換，進(jìn)而形成新的轉(zhuǎn)型路徑。比如近期一些大城市推動(dòng)的垃圾分類、老舊小區(qū)改造、小區(qū)名字統(tǒng)一等，房企應(yīng)深究其背后的商業(yè)模式、投資機(jī)會(huì)，研究如何改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)和精裝修，進(jìn)而和相關(guān)工作結(jié)合得更好。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式發(fā)生很大變化，以往強(qiáng)調(diào)土地資源的獲取，盈利空間較大，而今市場(chǎng)步入專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作階段。新時(shí)期的動(dòng)能塑造、空間尋找、發(fā)展推進(jìn)，值得市場(chǎng)參與主體關(guān)注。研究機(jī)構(gòu)需努力發(fā)揮橋梁作用，積極聯(lián)系政府和企業(yè)、企業(yè)和市場(chǎng)等各方，為房企的健康發(fā)展提供更大的策略支持。
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