樂居買房訊如果說政策信號是中國樓市走勢的風(fēng)向標(biāo)，那么在“房住不炒”大背景下，政策對樓市的調(diào)控作用無疑更加突出且精準(zhǔn)。
據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年前六月，全國共發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策251次，較去年同期增長31%。“小陽春”曇花一現(xiàn)終未“入夏”，“限購全面放開”遭現(xiàn)實打臉，地王融資按下暫停鍵，種種樓市過熱苗頭初現(xiàn)即被遏制；分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策持續(xù)發(fā)力，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的樓市主基調(diào)得到良好貫徹。
“陽春”易得 “入夏”難求
經(jīng)歷了2018年、尤其是下半年“哀鴻遍野”的樓市寒流后，部分城市調(diào)控政策有所放松，隨即于今年一季度迎來“小陽春”，二手房市場底部向上、新房市場回暖、土地市場走出低迷。
國家統(tǒng)計局此前公布3、4月份數(shù)據(jù)顯示，樓市有明顯升溫趨勢，全國商品房銷售面積連續(xù)2個月回升，銷售額跌幅也明顯收窄。
具體到市場層面，部分城市再次出現(xiàn)搶房搶地現(xiàn)象，如深圳3月份出現(xiàn)通宵排隊搶房，南京萬人搖號買房，4月部分城市土地市場明顯回溫、高溢價率拿地頻頻出現(xiàn)等。
“春天”已至，人們對于樓市是否面臨新一輪上漲的擔(dān)心一度驟增。但是，隨著5月全國商品房投資和銷售增速回落，這波“小陽春”終究沒能“入夏”。
4月19日成為調(diào)控政策再收緊的分界線。中央再次強調(diào) “房住不炒”，5、6月份出臺調(diào)控政策均超過40次，樓市呈急劇上升姿態(tài)的10座城市遭住建部“點名預(yù)警”，一波“連擊”為局部樓市過熱降溫。
值得注意的是，據(jù)樂居買房觀察，住建部上述預(yù)警，往往是緊跟國家統(tǒng)計局的房價數(shù)據(jù)發(fā)布。這充分說明，有關(guān)部門對房價管控的嗅覺更加靈敏，政策調(diào)控的方向更趨精準(zhǔn)。
引才歡迎 炒房不行
年初至今，一股引才潮流席卷全國。據(jù)樂居買房不完全統(tǒng)計，截至6月末，全國有近百城發(fā)布了各類人才政策，涵蓋落戶、住房補貼、人才住房優(yōu)先購買等條款。
集聚人才助力城市發(fā)展無可非議，但有人卻以政策中某些細則借題炒作，稱“人才政策是樓市調(diào)控窗口”；與房地產(chǎn)市場掛鉤的人才政策頻頻出臺，預(yù)示樓市限購將陸續(xù)放開，房價預(yù)期看漲。
客觀來看，今年以來，確有蘭州取消限購、佛山取消限價、合肥限貸松綁等政策落地。南京高淳區(qū)6月5日放寬購房要求、外地人在此買房只需持有南京市居住證或攜帶勞務(wù)合同與營業(yè)執(zhí)照，則更令某些利益群體雀躍，似乎他們所謂的“判斷”正在得到驗證。
誠然，從過往數(shù)據(jù)看，寬松的人才政策，不僅刺激了樓市需求，也在一定程度上變相降低了限購門檻，帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。觀察上半年房價上漲較快城市的名單，其中大部分施行過人才引進政策，如房價半年領(lǐng)漲全國的西安。
但越來越多事實已經(jīng)證明，這注定無法成為常態(tài)。5月11日，蘇州發(fā)布新政，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域的新房和園區(qū)全域二手房實施限售政策。6月20日，西安下發(fā)通知，規(guī)定外地人落戶滿一年或在西安市連續(xù)繳納12個月的社會保險或個稅的、非本市戶籍在西安限購區(qū)內(nèi)無住房且能提供5年以上個稅或社保證明的才能購房。
升級限售、加碼限購，二線熱點城市嚴(yán)控落戶炒房的行動，給躍躍欲試的炒房者兜頭潑下一盆冷水；坊間輿論的風(fēng)向，也從 “下一個放開限購的城市是哪兒”，陡然轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋乱粋�限購升級的城市是哪兒”。
由上不難看出，“因城施策”雖是長久政策方向，各城有自己的政策抉擇，但前提是與“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)步調(diào)一致。正如易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進所說，無論哪座城市，但凡房價、地價上漲過快，都會面臨政策收緊的可能。
理性拿地向上 迷信地王向下
2019上半年，土地市場整體“走出低谷”。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年前六月，土地市場成交量縮價漲，市場較去年下半年明顯回暖。各能級城市中，一二線城市供地力度明顯較去年同期加強，成交量同比分別上漲了20%和9%；三四線城市受市場下行影響較大，成交量同環(huán)比均有所下滑，但少數(shù)城市仍然備受房企青睞。
新房銷售轉(zhuǎn)好充沛了資金流，加之融資環(huán)境持續(xù)改善，房企資金難題得到緩解、拿地?zé)崆榛厣�。但隨之而來的是，有房企因儲地意愿強烈，頻繁加杠桿拿地，導(dǎo)致部分地塊樓面價高企；整體溢價率在優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓的拉動下環(huán)比上漲了5個百分點。
“面粉”有貴過“面包”之勢，無疑將給房價長遠預(yù)期帶來不確定性，于樓市長期健康發(fā)展無益。對此，職責(zé)部門快速回應(yīng)，一方面在融資渠道發(fā)力，如5月下半月銀監(jiān)系統(tǒng)針對房地產(chǎn)融資等加強監(jiān)管、嚴(yán)查違規(guī)融資，5月底有監(jiān)管部門透露將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品等。
另一方面，多地調(diào)整土拍政策，防止交易被過度炒熱，如杭州土拍首次設(shè)置“限房價、限精裝”條款，蘇州將土地報價條件從定制調(diào)整為區(qū)間設(shè)計，東莞在報價達到高限后將采用“終次報價”而非“價高者得”……
針對突出問題精準(zhǔn)施策，見效不可謂不快。據(jù)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企融資金額為367.99億元，環(huán)比下降52.07%，創(chuàng)近一年新低。6月數(shù)據(jù)雖有明顯反彈，但各類債權(quán)融資方式融資金額仍處于低位，且市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，并不意味著融資環(huán)境變好。
而在土地招拍掛市場上，據(jù)樂居買房監(jiān)測，5、6月份總價地王、樓面價地王等現(xiàn)象也較此前有明顯減少。
未來
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為900309億元、同比增長6.6%，而據(jù)中科院等機構(gòu)預(yù)測，2019年全年GDP增速為6.3%左右，較去年有所降低。加之國際貿(mào)易和國際金融條件變化等不確定性，中國宏觀經(jīng)濟仍面臨一定壓力。
在此背景下，作為中國經(jīng)濟重要組成部分的房地產(chǎn)市場屢被提及，樓市“調(diào)控放松論”一度甚囂塵上。但是，從半年發(fā)布的251次房地產(chǎn)調(diào)控政策中可以清晰看出，除了“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的總基調(diào)一以貫之，政策調(diào)控類型也從房價向地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等全覆蓋，精準(zhǔn)施策 “組合拳”漸成趨勢。
可以預(yù)見，2019下半年，樓市政策整體仍將保持穩(wěn)定，各地“一城一策、因城施策”有放有收。房價仍是不能碰的紅線，房價趨穩(wěn)的城市，不排除政策放松的可能，但只要上漲明顯，調(diào)控勢必加碼。
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