2019年年初，房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模實現(xiàn)超預(yù)期的增長，資金壓力得到一定程度上的緩解。同時，監(jiān)管層開始重點關(guān)注房企資金安全。多家房地產(chǎn)企業(yè)已收到交易所的年報事后審查問詢函，問詢內(nèi)容涉及企業(yè)利潤情況、資金往來情況、現(xiàn)金流與貨幣資金、房企的杠桿和償債能力等，可見監(jiān)管層對行業(yè)的穩(wěn)定與防風(fēng)險監(jiān)管更加精準(zhǔn)。
近期，銀保監(jiān)會開展“鞏固治亂象成果”工作，使房企加快市場資金回籠。房企面臨的資金壓力仍較嚴(yán)峻。上市房企通過借力資本，解決核心問題，獲取競爭優(yōu)勢。然而，上市房企在戰(zhàn)略、盈利模式、運(yùn)營策略等諸多方面均存在差異，如何為投zi者挖掘潛力上市房企及甄別優(yōu)秀上市房企是行業(yè)關(guān)注的重點問題。
經(jīng)濟(jì)參考報社黨委書記、總編輯張超文在峰會上表示，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在當(dāng)前的宏觀大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)要深刻領(lǐng)會中央精神，積極探索行業(yè)創(chuàng)新和企業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要著眼于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局，做好風(fēng)險防范。另一方面，全行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型、提質(zhì)發(fā)展的新階段，越來越多的房企開始探索通過舊城改造項目建設(shè)、高科技板塊等多元化發(fā)展路徑，替代原有的單一賣房模式。
“房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的作用毋庸置疑，但是住房價格的過快上漲，居民家庭住房的杠桿率不斷上升，會嚴(yán)重扭曲社會生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)間資本分布不均、技術(shù)創(chuàng)新動力不足，還可能引發(fā)潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險”。張超文強(qiáng)調(diào)，“行業(yè)要充分認(rèn)識到，黨中央一再強(qiáng)調(diào)保持戰(zhàn)略定力，住房回歸居住屬性將是大勢所趨，不會依靠炒房拉動經(jīng)濟(jì)增長”。
他進(jìn)一步指出，房企的高質(zhì)量發(fā)展不僅是產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的提高，還包括體制機(jī)制的創(chuàng)新和升級，要逐漸實現(xiàn)供需平衡、杠桿合理、風(fēng)險可控、功能結(jié)構(gòu)合理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著供需不平衡，租售結(jié)構(gòu)不合理，住房的品質(zhì)提升緩慢，企業(yè)杠桿率過高等問題。從長遠(yuǎn)看，未來十年，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程區(qū)域?qū)l(fā)生演變，城市的更新升級、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化、住房改善的需求等等，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)依然存在，行業(yè)發(fā)展依然具有廣闊和長遠(yuǎn)的空間。
針對當(dāng)前的房地產(chǎn)政策，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員秦虹表示，“房住不炒”是對房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的要求，不僅僅是對買房者。其中，土地供給要滿足“住”的需求：穩(wěn)地價、少錯配；金融政策要支持“住”的需求：守底線、防風(fēng)險；稅收政策要調(diào)節(jié)“住”的需求：鼓勵租、限制炒；市場管控要圍繞“住”的需求：落戶、就業(yè)、改善。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，在總量上，供需矛盾多的地方要增加住宅建設(shè)面積的供給，緩解供需矛盾；在結(jié)構(gòu)上，要拿出一部分低價的土地滿足居住的需求。在金融政策上，不能讓那些沒有能力的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不能讓那些炒房的人得到金融杠桿的支持進(jìn)行炒房，同時也不能允許那些違規(guī)操作的企業(yè)靠資金的力量炒地、推高地價。
秦虹認(rèn)為，中央提出“一城一策”、“因城施策”，各地政策可以有選擇，但是目標(biāo)不能變。目前房地產(chǎn)市場管理的要求目標(biāo)就是可量化、可考核的三穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。穩(wěn)地價是前提，穩(wěn)房價是結(jié)果，要防止房價透支過多所帶來的后續(xù)一系列的經(jīng)濟(jì)、金融、社會、城市方方面面的風(fēng)險，穩(wěn)預(yù)期是根本，必須建立一個對未來房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場比較清晰的預(yù)期判斷。
秦虹強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展的“房住不炒”新定位是管長遠(yuǎn)、管政策、高質(zhì)量發(fā)展，城鎮(zhèn)化的新格局是城市化進(jìn)入高級發(fā)展階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要關(guān)注宏觀環(huán)境新變化，以應(yīng)對新舊動能轉(zhuǎn)換下房地產(chǎn)業(yè)的新挑戰(zhàn)。地方政府落實好“房住不炒”的關(guān)鍵是要明確城市的住房供應(yīng)體系，明確四類房的比例安排，給社會明確的預(yù)期。同時，地方政府要主動規(guī)劃自身發(fā)展，根據(jù)城市所處的不同位置來決定起長遠(yuǎn)的住房政策，變被動調(diào)控為主動管理，給予市場穩(wěn)定的預(yù)期。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，從全球范圍內(nèi)宏觀環(huán)境來看，全球經(jīng)濟(jì)增長今年放緩是一個大概率事件，美聯(lián)儲的貨幣政策發(fā)生了明顯變化，預(yù)計今年下半年降一到兩次息的可能性是存在的，這種外部環(huán)境的變化，將對中國金融市場產(chǎn)生比較明顯的影響，并影響到中國經(jīng)濟(jì)的方方面面。他表示，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有明顯放松，隨著前期商品房銷售放緩對開發(fā)投zi的影響逐漸顯現(xiàn)，土地購置費(fèi)增長放緩，未來房地產(chǎn)投zi可能難以持續(xù)加快。連平進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)政策有望保持結(jié)構(gòu)性邊際放松。
連平表示，當(dāng)前土地價格出現(xiàn)明顯上升的態(tài)勢是很不利的，這種狀況應(yīng)該得到遏制。為了保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，現(xiàn)在需要增加房地產(chǎn)企業(yè)的投zi，增加供給，這樣才能夠很好地控制房價，而要增加供給的話，土地的價格就不能高。他認(rèn)為，在目前各方面都趨緊的情況下，房地產(chǎn)市場目前總體運(yùn)行平穩(wěn)，對整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有很好的支撐，接下來的政策要考量維護(hù)這一狀態(tài)。
連平強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)政策總定位“房住不炒”和因城施策這個基調(diào)不會改變，目前房價上漲在一些城市或者一些領(lǐng)域確是事實，但是幅度并不大，還是處在可控的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)投zi下半年有可能會有一定程度的回落，但是考慮到去年、前年房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較強(qiáng)，資金的環(huán)境狀況不錯，再加上去年拿了很多地，所以今年投zi的增速出現(xiàn)迅速下滑的可能性不大。
在資金方面，從按揭貸款和開發(fā)貸運(yùn)行情況來看，增速比較平穩(wěn)，甚至于還出現(xiàn)有所回落的狀態(tài)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸所占的比重在銀行整個信貸中偏低，大部分銀行有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險偏好都屬于過程謹(jǐn)慎的狀態(tài)，銀行在一定程度上要更多地支持好的房地產(chǎn)企業(yè)造更多好房子，這樣才有助于控制房價。
奧陸資本首席投zi官蔡金強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢比預(yù)期好。受益于整體銀根放松和局部城市的政策微調(diào)，住宅成交依然取得正增長，尤其在房地產(chǎn)市場銷售平穩(wěn)的背景下，上市房企平均銷售增速持續(xù)優(yōu)于行業(yè)整體水平。
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