3月份以來中國房地產(chǎn)市場一波漲價、熱銷的“小陽春”行情快速消退。在開發(fā)投資、銷售增速雙雙回落的同時，5月份，中國70個大中城市二手房價漲幅也出現(xiàn)全面放緩。作為宏觀經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，中國房地產(chǎn)市場連續(xù)多月保持在平穩(wěn)區(qū)間，各地樓市也出現(xiàn)自發(fā)“向穩(wěn)”修正的趨勢。
高度靈敏的樓市調(diào)控
自3月份市場出現(xiàn)升溫苗頭，中國房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策就重新步入密集發(fā)布“通道”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)兩個月對房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警。自然資源部表示，對商品住房庫存消化周期長的城市暫停供應(yīng)住宅用地。5月份，銀保監(jiān)會發(fā)文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。6月初，有媒體報(bào)道，一些拿地激進(jìn)、制造地王的企業(yè)已被納入監(jiān)管，這些企業(yè)的債券與ABS(融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式)發(fā)行將被暫停。
除中央部門外，地價和房價上漲較快的城市大多收緊了相關(guān)調(diào)控政策。針對土地市場過熱、高價地頻出的狀況，蘇州近期降低了掛牌土地最高限價，合肥規(guī)定關(guān)聯(lián)公司不得競買同一宗地塊，東莞則打破了土拍中“價高者得”的傳統(tǒng)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，中國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯的收緊趨勢。最近兩個月房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過百次，密度處于歷史高峰。今年前5個月，中央部門與各地房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策發(fā)布超過200次。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，今年以來，調(diào)控政策對市場保持高度敏感。以5月受到住建部預(yù)警提示的4個城市為例，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月大連、南寧的房價漲幅相對靠前，但南寧的成交價格有所收窄，預(yù)計(jì)在持續(xù)穩(wěn)定的政策下熱點(diǎn)城市房價將進(jìn)一步走向平穩(wěn)。
此外，在“一城一策”、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制下，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)新的趨勢。許小樂指出，從5月份的房價數(shù)據(jù)來看，前期市場較熱的地方有所降溫、前期市場較冷城市開始升溫，各地樓市在自發(fā)的向趨穩(wěn)中間區(qū)域進(jìn)行修正。
這使得今年以來樓市波動減小，平穩(wěn)態(tài)勢顯著。5月份，中國70個大中城市，無論是新房還是二手房，房價上漲的城市數(shù)量均與上月持平。房地產(chǎn)銷售、投資、房企到位資金等指標(biāo)漲幅紛紛收窄。
樓市促穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)價格的波及效應(yīng)極廣。蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，在房價相對合理情況下，房地產(chǎn)繁榮會擴(kuò)大上游水泥、鋼材等原材料需求，同時帶動下游家電、建筑裝飾等產(chǎn)品的熱銷，但是土地、廠房、人工成本大幅提升，制造業(yè)利潤空間和居民消費(fèi)能力被不斷壓縮，從而造成房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”的邊際效應(yīng)減弱。
今年以來，官方對樓市升溫城市的及時調(diào)控和政策收緊，無疑反映出其對穩(wěn)定房價和房地產(chǎn)市場的決心。
中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明指出，未來一段時間內(nèi)中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速面臨下行壓力，但預(yù)計(jì)中央政府依然會保持政策定力，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控顯著放松的概率很低。 億翰智庫董事長陳嘯天說，目前房地產(chǎn)的角色正在從宏觀經(jīng)濟(jì)“助推器”變成“穩(wěn)定器”，未來將在就業(yè)、財(cái)政收入、GDP和城市建設(shè)等四個方面發(fā)揮支撐作用。
在建成住房和房價都進(jìn)入到更低增速的階段、房地市場趨于穩(wěn)定之時，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委提醒，需要關(guān)注它的流動性�！胺孔〔怀础�，意味著房地產(chǎn)市場的流動性也會下降，變現(xiàn)能力降低。
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