5月份土地市場成交量繼續(xù)環(huán)比上漲，隨著供地計劃的陸續(xù)發(fā)布，越來越多三四線城市土地市場進入了正常交易節(jié)奏，推動土地市場成交量持續(xù)上升。但在市場熱度方面，自住建部發(fā)出地價預警信號后，熱點城市紛紛加碼調控政策，調整土拍規(guī)則，以致5月份地價漲幅有所趨緩，溢價率指標也迎來了2019年來的首次回調。
各能級城市方面，一線城市土地供應量和成交量均迎來了大幅回升；二線城市方面，為了防止熱度再度攀升，大多數城市紛紛減緩了優(yōu)質地塊的供應、并采取限價競拍方式，致使本月成交量價小幅下滑，溢價率也進一步下滑；三四線城市表現最為突出，熱點城市供應放量帶動整體成交量價持續(xù)上漲，成交溢價率也維持在20%以上，是三個能級城市中熱度最高的。
01 市場走勢 供求體量延續(xù)上行趨勢
三四線地價再創(chuàng)新高
供應方面，3、4月以來土地市場明顯回溫，政府土地供應由緊轉松，特別是一二線城市明顯加大了供地力度，5月份土地供應量的上升趨勢也得以保持。據CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國336城經營性土地供應總建筑面積為27600萬平方米，環(huán)比微漲3%。但和上月相比，環(huán)比漲幅有所減少，主要是受自然資源部分類調控的政策影響供應主力三四線縮減了土地供應，拉低了漲幅。
成交方面，5月份土地成交量持續(xù)上行。據CRIC統(tǒng)計數據顯示，全國336城土地成交幅數共計3296幅，環(huán)比上漲18%，同比也增加了19%；成交建筑面積為20818萬平方米，環(huán)比上漲16%，同比也上漲了4%。結合供應數據來看，本月土地供應量依舊在增加，且多在下月開拍，預計6月成交量還將有一定的回升。
而在成交單價方面，在市場熱度余溫的沖擊下，本月成交樓板價的上漲趨勢也得以保持，達到2832元/平方米，環(huán)比增加4%。不過，從漲幅來看，本月環(huán)比漲幅相比上月下降了5個百分點，明顯收窄，價格未來將趨于平穩(wěn)。就各能級城市來看，一二線城市地價均出現了下跌趨勢，一方面是由于成交區(qū)域更偏向地價較低的遠郊區(qū)域，另一方面更多城市采取了“限地價”的競拍方式，壓低了成交地價；三四線城市地價則再創(chuàng)新高，突破2000元/平方米，是2018年來首次達到2000元/平方米之上。
02 土拍溢價 溢價率迎來2019年首次回落
土地流拍情況持續(xù)改善
聯系市場熱度來看，土拍溢價率迎來了自2019年來的首次回落，環(huán)比上月下降了2.5個百分點，成交溢價率為19.7%。就各能級城市來看，一線城市的溢價率下降至7.2%，主要是因為本月出讓地塊多為非核心區(qū)域的商辦用地及保障性宅地，這些地塊基本都是底價成交；二線城市的溢價率也呈現下降趨勢，整體溢價率降至19.6%，除了多個城市采用“限地價”的拍地方式防止地價過快上漲壓低溢價率的因素外，主城區(qū)優(yōu)質宅地的供應占比減少也是導致溢價率下滑的原因；三四線城市在市場熱度的沖擊下，成交溢價率也維持在20%以上，達到21.1%，環(huán)比上月僅下降0.2個百分點。
土地流拍方面，盡管市場熱度有所下滑，但本月土地流拍情況并未惡化，整體流拍率維持在5%以下，重點監(jiān)測城市的流拍率環(huán)比上月也下降了0.2個百分點，流拍情況仍在改善中。從重點監(jiān)測城市的主要流拍區(qū)域來看，土地流拍現象仍舊集中在中西部二線城市的遠郊區(qū)如鄭州的中牟縣、新政市、三四線城市的非城區(qū)區(qū)域如溫州的樂清、永嘉、金華的浦江等區(qū)域。
03 重點地塊 熱點三四線高總價地塊集中成交
北京出讓近兩年首宗不限價宅地
隨著市場熱度向三四線的進一步傳遞，熱點三四線土地市場也一掃年初的冷清，出讓了多宗高總價地塊，溫州、紹興、常州、無錫等四市分別有一宗地塊入圍總價榜，一改近幾個月一二線獨占總價榜的局面。值得注意的是，這些城市均位于長三角區(qū)域，并且兩榜中入榜地塊大多都來自長三角城市，由此可見長三角區(qū)域的市場熱度在本月仍舊維系在高位。另外，北京、上海和廣州等城市本月也有優(yōu)質地塊供應，其中最受矚目的當屬北京近兩年來出讓的首宗不限價宅地，該地塊位于孫河別墅區(qū)內，是該區(qū)域內倒數第二宗住宅用地，價值極高，最終成交樓面價高達6.95萬元/平方米，刷新了北京成交宅地的單價紀錄。
04 隨著市場熱度進一步傳遞，5月份土地市場供應量和成交量得以持續(xù)上漲，地價亦進一步增漲，接近3000元/平方米。但從量價環(huán)比漲幅來看，相比上月都有所收窄。聯系市場熱度來看，本月土地市場溢價率已經出現了回落，特別是二線城市，在主管部門自上而下的調控下，土拍熱度率先出現降溫。同時部分三四線城市卻出現了土拍熱度再一次回暖甚至過熱的勢頭，東莞、鎮(zhèn)江等地價創(chuàng)新高的城市也將再次面臨土拍調控的升級風險。
對于下半年的市場走向，預計各能級城市調控會更進一步細化和深入，但在一二線平衡供需、三四線城建發(fā)展的訴求下，整體土地供應仍舊會保持適度充裕，尤其是二線城市土地交易將持續(xù)溫和放量的趨勢。
注：此文章轉載自上海搜狐焦點房產網文章內容僅供參考！
