穩(wěn)定的市場(chǎng)，是大多數(shù)人對(duì)于樓市的期盼，隨著6月的到來(lái)，房企沖刺中期業(yè)績(jī)的倒逼之下，以價(jià)換量或?qū)⒊蔀橹髁鳌?
5月銷(xiāo)售增幅收窄
按照過(guò)去的市場(chǎng)慣性，春節(jié)之后的樓市小陽(yáng)春行情，一般會(huì)延續(xù)至五六月，并在年中時(shí)推向小高潮，但是今年卻顯得有些不同，“紅五月”沒(méi)有能夠如期出現(xiàn)。
克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，在權(quán)益口徑下，5月，百?gòu)?qiáng)房企的整體銷(xiāo)售規(guī)模較上月有小幅增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)8.8%。雖然環(huán)比漲勢(shì)依舊，但漲幅卻大不如前兩月。同比來(lái)看，5月成交同比增長(zhǎng)5.7%，低于3、4月的12.2%和16.6%。2019年1~5月，TOP100房企整體操盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模近3.5萬(wàn)億元，同比微增4.1%。即使是最保守的房企，今年的年度銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)都在10%以上，但從前五月的實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售并未達(dá)到預(yù)期。
事實(shí)上，剛需買(mǎi)家在三四月份搶閘入市之后，買(mǎi)方承接力不足的問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，5月全國(guó)新房找房熱度環(huán)比下降2.4%。其中，一線城市找房熱度環(huán)比微漲0.5%，二線城市較大幅度下行，降幅為4.1%。
對(duì)這一現(xiàn)象，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，5月份樓市是“小陽(yáng)春”的終結(jié)，找房熱度兩極分化，整體可以定性為“穩(wěn)定”。
“小陽(yáng)春”終結(jié)后，市場(chǎng)究竟降溫到何種程度？克而瑞數(shù)據(jù)顯示，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量轉(zhuǎn)升為降，同環(huán)比皆微降4%。多數(shù)二、三線城市市場(chǎng)明顯降溫，其中不乏無(wú)錫、合肥這類(lèi)熱點(diǎn)城市，濟(jì)南、大連成交量更是降至歷史低位。而典型如蘇州，調(diào)控升級(jí)后成交明顯放緩。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，無(wú)錫5月商品住宅共成交38萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27%、同比下跌18%；合肥5月商品住宅成交73萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌3%、同比下跌40%；蘇州5月商品住宅成交100萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌13%，但同比仍升62%。
“對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，前一階段的政策利好如積分落戶、戶籍政策等，引發(fā)隨人口流動(dòng)的置業(yè)潮，由此也衍生了一部分投資需求。但住建部預(yù)警及二線城市紛紛升級(jí)調(diào)控、三四線城市棚改退潮，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求形成新一輪制約，由此引發(fā)成交降溫�！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)。
城市冷熱不均
作為敏銳把握市場(chǎng)信號(hào)的一端，房企供貨節(jié)奏在5月份明顯放緩�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新增供應(yīng)量同環(huán)比雙降10%。其中，一線城市供應(yīng)量持續(xù)走低，二三線城市供應(yīng)量由升轉(zhuǎn)降，同環(huán)比跌幅均在10%附近。
值得注意的是，被住建部點(diǎn)名的四城再度收緊預(yù)售證審批，供應(yīng)量環(huán)比皆降。佛山、蘇州、大連、南寧5月商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比分別下降44%、26%、65%、34%。
供應(yīng)量的下降，或許是5月樓市成交乏善可陳的原因之一，但各個(gè)城市供需結(jié)構(gòu)的不同，導(dǎo)致了城市之間的差異仍舊巨大。
二三線市場(chǎng)中，武漢、長(zhǎng)沙、佛山、西安、常州、東莞、廈門(mén)新房成交同環(huán)比均走高。其中，西安環(huán)比增長(zhǎng)最明顯，漲幅45%，但同比跌幅超-30%，市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期。
一線的四個(gè)大城市，走勢(shì)也出現(xiàn)劇烈分化。
深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，2019年5月深圳一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到4605套，環(huán)比上漲70.3%，同比上漲10.2%。這是深圳近三年來(lái)，網(wǎng)簽量最高的一個(gè)月。今年1~4月，深圳一手住宅網(wǎng)簽量分別約為2500套、1280套、3090套、2700套，從數(shù)據(jù)看來(lái)，5月網(wǎng)簽量幾乎是4月的兩倍。面積方面，5月一手住宅網(wǎng)簽面積是43.39萬(wàn)平方米，環(huán)比上升68.48%，同樣是近期最高。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“5月數(shù)據(jù)是去年年底到現(xiàn)在的累積量，實(shí)際成交方面，深圳樓市目前仍處于成交下滑的狀態(tài)，預(yù)計(jì)6月的備案數(shù)字，會(huì)比5月的低。華強(qiáng)城的熱銷(xiāo)，可以說(shuō)是個(gè)別情況�！�
與深圳放量形成對(duì)比的是，鄰近的廣州市卻在5月遭遇了交易的滑鐵盧。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，5月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交面積為7**6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%；成交量套數(shù)7139宗，環(huán)比下跌21%。5月略顯“后勁不足”。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為：“廣州5月雖未太紅，但從近三年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月成交與2017年5月基本持平，比2018年5月成交多出將近2000套。可見(jiàn)，市場(chǎng)處于平穩(wěn)回調(diào)階段�！�
議價(jià)空間增加
隨著市場(chǎng)溫度的下降，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈格局也悄然轉(zhuǎn)變，一貫強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商正在重新調(diào)整策略。 比如文初提及的華強(qiáng)城，其熱銷(xiāo)的原因很大程度來(lái)源于保守的定價(jià)。何倩茹對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“華強(qiáng)城項(xiàng)目本身的位置和戶型都不錯(cuò)，而且價(jià)格上在一手房算是便宜的，深受剛需客青睞�！�
深圳5月份成交榜單也顯示，一手住宅成交面積較大的分別是寶安的萬(wàn)科星城、華強(qiáng)城、光明的勤誠(chéng)達(dá)正大城和星河天地、天匯城，以及南山的半島城邦花園、龍崗的奧園翡翠東灣、深城投中城花園、麓園等項(xiàng)目。這中間除了南山的半島城邦花園均價(jià)為11.75萬(wàn)元／平方米外，其他項(xiàng)目均價(jià)在3萬(wàn)~4.5萬(wàn)元／平方米左右。成交主力依然是剛需，豪宅成交徘徊在主流之外。
在廣州，許多樓盤(pán)開(kāi)始推出特價(jià)房吸引購(gòu)房者。海珠區(qū)某樓盤(pán)銷(xiāo)售透露，買(mǎi)家如果通過(guò)團(tuán)購(gòu)方式購(gòu)房，一套標(biāo)價(jià)800萬(wàn)左右的房源，可以獲得較售樓部低幾十萬(wàn)的價(jià)格。
5月的樓市降溫，給開(kāi)發(fā)商6月的銷(xiāo)售帶來(lái)無(wú)形壓力。因?yàn)?月是房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)企業(yè)將明顯加大供貨力度。克而瑞研究認(rèn)為，而在房企強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)加持下，成交量也將有所增長(zhǎng)，但由于前期積壓的市場(chǎng)需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。
對(duì)于后市，合碩機(jī)構(gòu)的郭毅表示，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策影響顯著，而從中央到地方，“房住不炒”的核心基調(diào)未變，所以哪些城市出現(xiàn)需求升溫、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，便可能引發(fā)新一輪調(diào)控。總體來(lái)看，成交量會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，但房?jī)r(jià)快速上漲的支撐性已無(wú)。
何倩茹稱，因受?chē)?guó)內(nèi)外多重因素影響，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗，樓市存在受影響的可能�！敖酉聛�(lái)的半年，成交量將有下滑的壓力。但產(chǎn)生避險(xiǎn)情緒，導(dǎo)致資金進(jìn)入樓市，可能性也是存在的，不過(guò)政府的監(jiān)管也是存在的，所以最后還得看市場(chǎng)的具體表現(xiàn)�！�
深圳鏈家研究院也表示：“部分購(gòu)房者因經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩擔(dān)心未來(lái)的收入能否持續(xù)增長(zhǎng)，置業(yè)計(jì)劃推遲或要更多的時(shí)間去挑選適合的物業(yè)�！�
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂(lè)居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
