5月23日，2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會在香港舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第12年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。
根據(jù)《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》，中國恒大成功蟬聯(lián)榜首，前三名與2018年一致，依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分別居于第四到第六位，龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤置地和富力地產(chǎn)分列第七至十位。
據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共210家。與2018年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈增加3家。
測評研究報(bào)告指出，2018年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，房地產(chǎn)調(diào)控影響逐漸顯出。受此影響，房地產(chǎn)上下游較多行業(yè)增長乏力。供應(yīng)鏈超百家上市公司營業(yè)收入中，雖九成企業(yè)的營收依然在上漲，但過半數(shù)漲幅不足20%，一成供應(yīng)鏈企業(yè)營收下滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營收增長較快，玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營收下滑明顯。另一方面，受消費(fèi)升級、全裝修政策影響，存量市場發(fā)展，各行業(yè)亦面臨新的機(jī)遇。
延續(xù)頭部聚集趨勢
測評研究報(bào)告顯示，從核心測評指標(biāo)來看，2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元，同比上升28.4%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元，同比增長33.92%；凈利潤均值為25.62億元，同比增長13.82%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個百分點(diǎn)至68.09%；凈負(fù)債率均值同比上升2.65個百分點(diǎn)至92.52%。整體來看，上市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)多個發(fā)展特點(diǎn)。
從運(yùn)營規(guī)模表現(xiàn)來看，上市房企經(jīng)營規(guī)模高速增長，趨勢延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實(shí)現(xiàn)了較高速的增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，年末總資產(chǎn)超過千億元的企業(yè)有57家，約占上市房企總量的27.14%，超過3000億元的企業(yè)有14家，超過萬億元的企業(yè)有4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來看，榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過50%，排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名，可見2018年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚，保持和2017年差不多的趨勢。
在償債能力上，上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。測評研究報(bào)告顯示，2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定，償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看，2018年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%，較2017年年上升3.04個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為92.52%，較2017年末上升2.65個百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看，2018年，約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值，如中國國貿(mào)、中國海外發(fā)展等；約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間，如龍湖、億達(dá)中國、寶龍地產(chǎn)等；另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%，這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。
盈利能力方面，上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動增長，頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%，較2017年提升0.51個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%，較2017年下降0.79個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.77%，較2017年下降0.87個百分點(diǎn)。三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化，主要是本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動，上行周期對資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬，在高杠桿下凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。
在成長能力上，上市房企業(yè)績增速略有回調(diào)，拿地策略各有偏重。2018年，上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長，但增速出現(xiàn)回落。從成長能力指標(biāo)看，離散程度較大，表明上市房企成長能力出現(xiàn)分化。從各企業(yè)的土地儲備情況分析，龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢。其中，恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元，融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)。總體來看，行業(yè)依然存在向上空間，但拿地難度越來越大。
融資環(huán)境向好 多元拓展成熱點(diǎn)
本次測評研究報(bào)告同時指出，2018年房企融資環(huán)境依然偏緊，開發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金共16.59萬億元，同比增長6.4%，增速回落1.8%。進(jìn)入2018年四季度，融資環(huán)境有好轉(zhuǎn)跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑姆�(wěn)杠桿，貨幣政策經(jīng)過四次定向降準(zhǔn)后由偏緊向中性轉(zhuǎn)變。至2019年一季度，房企發(fā)債約1860.52億元，比上年同期增加38.64%。根據(jù)央行19年一季度發(fā)布的貸款投向報(bào)告，一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長18.7%，雖然較上年末回落1.3%，但依然是貸款投向中增速最高的行業(yè)。
此外，從業(yè)務(wù)趨勢來看，上市房企的主業(yè)仍是地產(chǎn)，除少數(shù)個別上市房企外，地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入占據(jù)絕對比重，基本在90%以上。經(jīng)過了多年探索，行業(yè)多元化發(fā)展已全面開展，但主業(yè)為基的趨勢在未來5年到10年不會有根本性變化。
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