正如市場所預測，樓市“小陽春”繼續(xù)蔓延。國家統(tǒng)計局5月16日發(fā)布的4月70城房價數(shù)據(jù)顯示，67個城市新建商品住宅房價環(huán)比上漲，僅贛州和韶關環(huán)比下滑，比上月增多2個，一二三線城市房價幾乎均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。在業(yè)內(nèi)人士看來，信貸寬松、落戶政策和入市動力積蓄等因素成為本輪房價繼續(xù)上漲的動力。但在“房住不炒”的主旋律下，隨著一城一策的落實，房地產(chǎn)市場基本延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。
01 房價上漲城市數(shù)量擴大至67個
70個大中城市商品住宅銷售價格月度變動情況，在一定程度上反映了樓市的熱與冷。此次國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月共有67城新建商品住宅房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，僅贛州和韶關環(huán)比下滑，比上月增多2個。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。
從同比來看，70個城市新建商品住宅價格指數(shù)全部上漲，西安漲幅23.8%領跑，北京、上海、廣州和深圳分別上漲3.5%、1.5%、13.3%、0.7%。
“從房價指數(shù)來看，70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為0.6%，與3月份持平，同比增幅則為11.4%。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，4月環(huán)比增幅總體不變，說明4月繼續(xù)延續(xù)上月的房價走勢。而同比增幅繼續(xù)擴大，這和過去幾個月環(huán)比增幅數(shù)據(jù)相對偏高是有關系的。尤其是部分城市高價樓盤密集入市，從同比增幅來看也容易帶來很多價格的反彈。
嚴躍進認為，1-4月份的數(shù)據(jù)都說明，當前房價正步入到繼續(xù)上漲的通道中，尤其是和近期的銀行貸款政策相對寬松、購房需求積極釋放等有關。城市房價上漲的數(shù)量增加，若是從房住不炒的角度看，那么后續(xù)繼續(xù)落實“一城一策”等政策內(nèi)容的城市數(shù)量也會增加。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也表示，通過70城新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量來看，新房市場整體仍較活躍，上漲城市數(shù)量增多，70城整體漲幅微漲0.01個百分點。二手房受市場調(diào)控表現(xiàn)明顯，上漲城市數(shù)量下滑，但整體漲幅有所擴大。4月份新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數(shù)量表現(xiàn)各異，但是市場逐漸趨于穩(wěn)定，各地繼續(xù)進一步落實好因城施策、一城一策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制，房地產(chǎn)市場基本延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。
02 落戶政策影響房地產(chǎn)走勢
“新建住宅是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新盤網(wǎng)簽被政策影響最大，所以從整體來看，二手房數(shù)據(jù)更體現(xiàn)市場真實情況�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，4月上漲比較多的城市有所向三線城市蔓延，特別是二手房，一二線城市依然明顯上漲，部分三線城市二手房價格上漲幅度也有擴大。
二手房數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，北京、上海和深圳分別上漲0.6%、0.5%和1.1%，廣州下降0.4%；二三線城市中，西寧二手房價格指數(shù)環(huán)比漲2%，南寧、廈門、呼和浩特、烏魯木齊、太原、秦皇島、唐山、洛陽、長春環(huán)比漲幅高于1%，11城環(huán)比回落。
今年前4個月共有28家房企公布銷售業(yè)績，這28家企業(yè)合計銷售額為15426億，同比上漲9.2%。前3月銷售額為10821億，同比上漲為4.8%。28家企業(yè)中，前4月同比上漲幅度相比前3月，有13家漲幅放緩，14家上漲加速。
張大偉認為，出現(xiàn)4月房價繼續(xù)上漲的原因主要還是信貸政策寬松、落戶政策等多種因素疊加所致。信貸寬松下，部分城市前期跌幅大，購房者在市場炒作下怕“踏空”，入市量提高后，價格開始出現(xiàn)上浮。
從市場發(fā)展看，隨著金九銀十逐漸褪色。春節(jié)期間市場成交冰封，3月份必然會積蓄大量的購房客戶。在這種情況下，炒作更有可能會影響市場。 從房地產(chǎn)資金面看，房企融資難度有所降低，大額融資明顯增加。降準帶來的信貸對房地產(chǎn)影響開始逐漸出現(xiàn)。
從房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容看，的確出現(xiàn)了多城市寬松，疊加人口政策，如大量的輕微松綁政策被加碼放大。但從當前信貸市場看，最緊的時間已經(jīng)過去，包括認房又認貸，首套房與二套房的認定標準，貸款成數(shù)、按揭利率的變化，將是未來幾個月影響房地產(chǎn)市場走勢的最關鍵要素。
03 “小陽春”難以延續(xù)
那么這一輪“小陽春”會持續(xù)多久？張大偉認為，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。過去一年，很多城市房價的確明顯下調(diào)了，而且低迷的成交量下，積蓄了不少需求。
樓市持續(xù)回暖之際，年初至今的“小陽春”也引發(fā)了對市場炒作的擔憂。4月以來，從中央到地方的多項政策再度釋放了調(diào)控趨嚴的信號。樓市調(diào)控持續(xù)，出現(xiàn)加碼調(diào)控政策的城市主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。“上漲不是穩(wěn)定，下調(diào)也不是穩(wěn)定，預計后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場�！睆埓髠ケ硎�。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》認為，2019年初，局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成份。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構等相關主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。如果未來調(diào)控政策不出現(xiàn)整體松動或轉向，樓市“小陽春”難以延續(xù)擴展。
另一方面，國家對三四線城市基礎設施投資力度不斷加大，多數(shù)三四線城市的城市面貌得到長足改善，政府為穩(wěn)定經(jīng)濟采取的諸多經(jīng)濟振興措施也將使房地產(chǎn)市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠堅持房住不炒和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨于穩(wěn)中有降。
注：此文章轉載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
