市場能否走向全面回暖？放寬落戶不等于放松樓市調(diào)控嗎？
近來時�？吹疥P(guān)于“小陽春”的新聞，各地調(diào)控政策也感覺略有放松，接下來整個市場是否能走向全面回暖？
丁祖昱：2019年開年以來，各地調(diào)控“松綁”、70城房價上漲，部分城市土拍大熱等跡象，以及克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，都印證了一季度多數(shù)一二線城市同、環(huán)比都實(shí)現(xiàn)了正增長，二線城市新開項(xiàng)目的去化率也有所回升。
事實(shí)上，一季度的“小陽春”行情確有發(fā)生，3月份商品住宅成交環(huán)比上漲73%。但當(dāng)前市場下行趨勢依舊保持，一線和部分二線先期階段復(fù)蘇回暖。從新房和二手房成交結(jié)構(gòu)看，剛需和改善自住需求支撐了當(dāng)前的復(fù)蘇之勢。這一波上漲，動因在于信貸寬松疊加調(diào)控政策的實(shí)質(zhì)松動，房價上漲恐慌預(yù)期推動了觀望剛需的釋放，待需求“消耗”后，市場或?qū)?fù)歸常態(tài)。
最近，發(fā)改委給出了“放寬落戶不等于放松樓市調(diào)控”的論調(diào)，對此，丁總您怎么看？
丁祖昱：國家發(fā)改委發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃司司長陳亞軍6日表示，放寬落戶并不等于要放松房地產(chǎn)調(diào)控。不管戶籍制度怎么改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市既要滿足剛性和改善型住房需求，又要堅決避免投機(jī)者借機(jī)鉆空子，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，防止房價大起大落。
在我看來，此時發(fā)改委站出來發(fā)表這樣的言論，目的是“穩(wěn)定軍心”。當(dāng)下，房地產(chǎn)市場最重要的工作就是尋求“穩(wěn)定”，無論是房價、地價還是預(yù)期。我們很容易會發(fā)現(xiàn)，無論任何區(qū)域、交通、人才等方面的政策出臺，人們習(xí)慣性將其與房地產(chǎn)掛鉤，引發(fā)房價上漲預(yù)期。
事實(shí)上，人才落戶政策的出發(fā)點(diǎn)，在于通過吸引人才，提升城市的核心競爭力，同時滿足了剛需和剛改客群，當(dāng)然對地方房地產(chǎn)確有一定的拉升作用，但地方政府是否打著人才落戶的幌子放松樓市調(diào)控，我看未必完全是，還需從城市的全局來看，比較相關(guān)的配套性政策�！叭瞬拧钡母偁帲攀浅鞘形磥淼母偁�。
買房后，“以租還貸”是一種較為穩(wěn)妥的理財方式嗎？
丁祖昱：以目前的房價和房租水平，國內(nèi)大多城市的租金收益率在3%以下，低于房貸利率，單純“以租還貸”并不現(xiàn)實(shí)，尤其是在一線城市和部分二線城市。
在自住房源充足的情況下，“以租養(yǎng)貸”倒是未嘗不可，這也是一種常見操作方式。但將房貸完全寄托于租金收入，除非未來房價出現(xiàn)明顯上漲，否則從理財角度上看，多半是賠本買賣。正由于近些年房價的快速上漲，這種“以租養(yǎng)貸”的方式，才讓大家產(chǎn)生一種“穩(wěn)妥”的錯覺。在未來，如果房價可以保持一個相對穩(wěn)定的水平，隨著租金的不斷上漲，可能會越來越“穩(wěn)妥”。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
