今年一季度房地產(chǎn)市場的部分當期指標開局良好。房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長，銷售在1-2月下滑幅度較大，進入負增長區(qū)間，但3月開始出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。值得注意的是，作為房地產(chǎn)供給的前置指標，土地購置面積出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性下降明顯。二季度隨著我國宏觀經(jīng)濟的進一步企穩(wěn)，房地產(chǎn)銷售情況會向好。房地產(chǎn)投資在企業(yè)加快周轉(zhuǎn)的需要下仍會高位運行。在房地產(chǎn)政策調(diào)控基調(diào)不變的背景下，各地會根據(jù)房價的變動及銷售情況加強微調(diào)。
投資與銷售背離有望縮小
今年一季度房地產(chǎn)市場投資，延續(xù)2018年以來的高增長態(tài)勢，而且增速加快，但1-2月的商品房銷售出現(xiàn)43個月以來的首次負增長，3月份市場回暖明顯，銷售增速出現(xiàn)大幅反轉(zhuǎn)。不過，土地購置面積并未隨著銷售的回暖而回暖，而是出現(xiàn)較大幅度的下滑。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，各地并未出現(xiàn)明顯的收緊或者放松。
從各個區(qū)域的銷售面積增速情況來看，各地增速受經(jīng)濟下行和政策調(diào)控的影響各不相同。東部地區(qū)雖然是調(diào)控的重點區(qū)域，但從銷售面積的增速來看，東部今年的同比增速卻是幾個區(qū)域中唯一同比增速比去年上升的區(qū)域，這反映出調(diào)控對于東部地區(qū)政策效應在減弱。中、西部和東北地區(qū)相比東部地區(qū)受調(diào)控影響較小，在銷售面積上雖然同比都是增長，但增速卻出現(xiàn)大幅下滑，這其中的主要因素來自于經(jīng)濟下行壓力，尤其是中部地區(qū)還疊加調(diào)控對其影響，所以增速同比下滑幅度最大。一季度的銷售下滑在市場的預料之中，但3月出現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)情況超出市場預期，這為下一步房地產(chǎn)政策的走向提供了一定的調(diào)整空間。
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的不斷深入，尤其是資金面從緊和新房限價政策，使得市場供給主體對于未來的投資信心有所下降，作為房地產(chǎn)市場的先行指標土地購置面積也開始出現(xiàn)明顯變化。
二季度房地產(chǎn)市場在開局穩(wěn)定的情形下，尤其是銷售有望實現(xiàn)恢復性增長，投資仍將會保持較快增長，地方可能會根據(jù)各地土地出讓情況和房價上行的壓力加大微調(diào)力度。
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持高位增長。去年以來市場對于政府調(diào)控決心不斷確認，在經(jīng)濟壓力沒有預期那么大的情況下，控風險、調(diào)結(jié)構(gòu)仍是當前主要任務。因此，在貨幣政策對房地產(chǎn)供給端繼續(xù)從嚴的背景下，二季度房地產(chǎn)開發(fā)商不得不繼續(xù)加快開發(fā)進度，實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式。雖然一季度拿地增速出現(xiàn)較大下滑，但根據(jù)發(fā)改委2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務以及部分城市落戶政策利好的情況下，二季度房企拿地積極性應會有所提升，增速下滑趨勢可能會減緩。再加上二季度天氣有利于開工，因此二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資可能維持高位增長，同比增速有望保持兩位數(shù)。
二是商品房銷售同比增速有望恢復正增長。3月份在流動性寬松和經(jīng)濟下行壓力減緩的背景下，市場購房預期發(fā)生改變。二季度隨著宏觀經(jīng)濟在逆周期調(diào)節(jié)下進一步向好，購房需求有望進一步加強。4月8日國家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》指出要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。這無疑是對房地產(chǎn)行業(yè)中長期向好的重要政策，從而改變市場預期。同時，當前的“減稅降費”“降成本”等政策，開始惠及居民住房消費。3月份，首套房貸款平均利率連降4個月，已回歸至去年4月份水平。市場當前的可貸資金充裕，流動性比較充足，這都為二季度需求創(chuàng)造較好的條件。但在一季度天量融資之后的，出于控風險的需要，二季度貨幣政策有望微調(diào)。綜合來看，二季度的銷售或繼續(xù)保持平穩(wěn)增長趨勢，同比增速預計會重新轉(zhuǎn)正。
三是地方為落實主體責任可能會加大微調(diào)。從當前宏觀經(jīng)濟發(fā)展的趨勢看，2019年3月制造業(yè)和非制造業(yè)PMI強勁反彈，創(chuàng)下近半年來新高，制造業(yè)PMI重回擴張區(qū)域，除了春節(jié)因素消除之后的季節(jié)性回升外，生產(chǎn)和需求兩端明顯改善，顯示經(jīng)濟正在逐步好轉(zhuǎn)，政策全面放松的預期幾乎沒有可能。
隨著經(jīng)濟下行壓力的減緩，房地產(chǎn)自3月回暖的勢頭明顯，政策有收緊的可能。但是，一季度土地購置面積增速的大幅下滑值得關(guān)注。因此，二季度各城市為了落實主體責任，落實好“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期”的目標，各地顯然會根據(jù)具體情況進行適度微調(diào)。一些商品房銷售和土地購置面積下滑較快的城市可能會適度放松，而一些出現(xiàn)明顯回暖的地區(qū)還會有收緊的可能。比如日前國管公積金新政的出臺，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款60萬元，貸款期限不得超過25年。此次調(diào)整進一步加大力度支持繳存職工購買政策性住房，滿足首套房剛需，遏制投資投機性的炒房需求，對北京市場影響比較明顯。
四方面把握應對下階段市場
當前房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的定位下，各方對于政府的調(diào)控決心和調(diào)控的長期性都需要有清醒認識。以房地產(chǎn)稅收為主要手段構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制的落實步伐會越來越快。房地產(chǎn)企業(yè)要增強堅決去杠桿的意識，切實控制好經(jīng)營風險，提升房地產(chǎn)市場的供給質(zhì)量和加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。購房者應加強風險意識，合理配置房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比例。
一是中央政策仍以“穩(wěn)”為主，注意貨幣政策的溢出效應。穩(wěn)市場、穩(wěn)價格、穩(wěn)預期可以說是今年中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標，圍繞這一目標，首先在政策上加大對穩(wěn)市場的支持，穩(wěn)定市場的供給和需求，對需求較大的地區(qū)注意加大租賃性住房供給外，商品房供給不可大幅減少；需求端繼續(xù)嚴控投機性需求，重視剛性需求，對于限價帶來的一二手房房價倒掛的現(xiàn)象也應引起重視。其次，在穩(wěn)房價方面繼續(xù)督促地方落實主體責任，既要堅決遏制房價的上漲，也要關(guān)注三四線城市房價的大幅波動。三是穩(wěn)定市場預期需要中央層面的政策，盡量減少對市場預期發(fā)生較大影響，在當前情況下不輕易刪減和增加房地產(chǎn)相關(guān)政策。最后就是貨幣政策在保持流動性合理充裕的情況下，要注意結(jié)構(gòu)性寬松，防止貨幣政策對房地產(chǎn)的溢出效應，防止寬松的資金流入房地產(chǎn)市場帶來房價攀升，尤其是要注意一季度天量融資對于房地產(chǎn)市場的影響。
二是各地應加強對市場變化的監(jiān)控，適時做出預調(diào)微調(diào)。今年房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性可能會拉大，因此各地必須密切關(guān)注本地供需關(guān)系，做好相應政策儲備，在市場出現(xiàn)一定波動時進行微調(diào)。在實現(xiàn)中央對于房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的目標下，做好房地產(chǎn)市場的預期引導，既要堅決遏制投機性的需求，也要滿足剛性需求。尤其是一些人口長期凈流出地區(qū)要進行房地產(chǎn)供給和需求的調(diào)研，控制土地供給，積極發(fā)展二手房市場，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
三是房地產(chǎn)企業(yè)應逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)應該意識到，去杠桿是一項長期任務，針對高杠桿可能帶來的風險，一方面要加快土地開發(fā)節(jié)奏，加快銷售進度、加快資金回籠；另一方面要積極提高房地產(chǎn)自有資金的比率，通過股權(quán)式融資降低債務杠桿率。政府應積極引導房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務融資工具。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應深刻意識到房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)�；⑵放苹较虬l(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團，推動開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強企業(yè)市場競爭力，實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務的附加值。強化企業(yè)服務，將由產(chǎn)品開發(fā)向空間運營邁進，從產(chǎn)品開發(fā)商變身空間運營商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
四是購房者需要理性，加強風險意識。當前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異會越來越大，對于剛性需求購房者來說，應趁政策有微調(diào)的時候果斷出手。同時，對未來房價波動應有理性認識，有足夠的心理預期，尤其要對未來房產(chǎn)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的影響有充分預期。
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