受益于資金寬松，城市政策局部松綁，經(jīng)濟平穩(wěn)復蘇等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)有了些許“回暖”：新房市場成交量穩(wěn)步回升，土地市場高溢價地塊頻出，尤其是部分城市如北京、上海、深圳、杭州、青島、成都、廈門等二手住房成交變得活躍。那么到底是什么樣的人在買什么樣的房？我們希望從二手房成交結(jié)構(gòu)變化中找到答案，以判斷這種回暖的基礎是否可靠，繼而才能判斷回暖行情到底還能持續(xù)多久。
二線城市成交規(guī)模穩(wěn)定小幅回升 近半數(shù)一季度同比增30%以上
2019年一季度，二手住房成交延續(xù)去年四季度以來小幅回升態(tài)勢，13個重點一二線城市成交面積和成交套數(shù)分別為2443萬平方米和27.64萬套，同比分別增加4%和2%，環(huán)比變化受春節(jié)假期影響，較去年四季度均小幅下降4%。從1-3月月度變化看，3月放量顯著，單月13個城市二手住宅成交量達1019萬平方米，環(huán)比上漲88%，同比增11%，處于去年7月份以來的最高水平。
13個核心一、二線城市二手房成交分化加�。河邪瑥B門、杭州、成都、上海、蘇州等5個城市同比增幅約30%及以上，北京、南京、重慶等3個城市二手住宅成交穩(wěn)步復蘇，同比增10%以內(nèi)。合肥、廣州、深圳、青島、武漢等仍表現(xiàn)為階段性需求疲軟，成交整體表現(xiàn)仍不及去年同期。
京滬渝呈小面積、低總價比例上升的剛需特征 杭州、南京等改善需求比例加大
聚焦北京、上海、杭州、南京、重慶等5個二手房成交顯著回暖的城市，通過分析其一季度成交結(jié)構(gòu)的變化，呈現(xiàn)出顯著的兩個特征：其一是京滬為代表的一線城市，以中低總價、中小戶型的三房成交為主，呈現(xiàn)顯著的剛需特征；其二是以南京、杭州為代表的二線城市，則以90平方米以上、中高總價需求為主的改善市場特征。
房源面積段：京滬70平以下占比最高且仍在上升，杭州、南京大面積比例高且在上升
對比2018年以來二手房源面積段成交特征來看，不同城市還是存在顯著差異：一是以剛需客為主導且不斷強化，70平米以下面積段成交量占比增長最為迅速的城市，典型代表為北京、上海、重慶，“居住降級”效應顯著。二是中高端改善購房需求仍有進一步釋放空間，120平米以上面積段成交量占比不斷提升的城市，比如杭州、南京，以杭州為例，整體的居民購買力較強，高舒適度的居住偏好大面積段戶型。而南京成交結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，各面積段占比變動都不是很大，然而90-120平米和140-180平米占比分別有了1個百分點的提升，可見在當前政策格局下，一步到位的剛需或者改需求釋放仍占絕大多數(shù)。
成交總價段：京滬渝低總價占比增長，杭州、南京高總價段比重上升
從成交總價段來看，各城市房價差異顯著，京滬集中在200萬-400萬元的低價位，這點與面積段成交結(jié)構(gòu)相匹配，占比達42%以上；杭州則集中在2004-400萬元和400-800萬元，分別占比達46%和30%，以中高端成交為主；對南京、重慶而言，主力總價段則主要集中在100萬-200萬元。
結(jié)合面積段的變化趨勢來綜合分析，不難看出以下幾點：一是北京、上海、重慶低總價段占比增長顯著，北京2019年一季度200-400萬這一區(qū)間較2018年增加了6個百分點，值得關注的是上海，400萬總價段以上的區(qū)間成交占比均有了不同程度的下降，高端需求略顯乏力。二是杭州、南京中等價段400-800萬放量最為顯著，成交占比提升速度相對較快。
成交房型：二房和三房主力戶型，“一步到位”小三房成為主要支撐
就成交房型來看，二房和三房主力戶型，因高房價已迫近購買力極限，購房者更加關注居住空間的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，成為成交主力支撐，譬如北京三房成交面積占比達55%，重慶三房成交占比在37%左右。
值得關注的是，雖然北京二房、三房占比依舊較大，但從季度變化來看，二房占比減少，三房占比擴大，這點也不難理解，在以剛需和首改客群為主導的市場，人們更為關注面積段適中功能性完備的多室戶，一次購房行為將滿足中長期的居住需求，可以預見短期內(nèi)這樣的趨勢還將延續(xù)。
綜合而言，通過剖析當前“回暖”城市二手房成交結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)都是過往兩年積壓的剛需、改善的自住需求逐漸釋放，京滬渝呈小面積、低總價比例上升的剛需特征，杭州、南京等改善需求比例加大，偏好70-90平米面積段的剛需客群比例不斷上升。這樣的需求格局也決定了本輪市場“回暖”持續(xù)周期的不確定性，待前期積壓需求釋放“消耗”之后，市場或?qū)⒂只貧w常態(tài)。
另一方面，就新房市場而言，一線城市遠郊項目仍將面臨很大去化壓力，市中心高價項目的壓力也將日益突顯；二線城市改善需求占比不斷提升也對遠郊項目和小面積段產(chǎn)品去化帶來較大壓力。
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