近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
中共中央政治局在4月19日召開(kāi)的會(huì)議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會(huì)議認(rèn)為，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，意味著分類指導(dǎo)之下，也帶來(lái)了更多的監(jiān)管。未來(lái)住建部的約談、預(yù)警，依然影響各個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查，在2019年將依然常態(tài)化。
監(jiān)管再亮劍多城市調(diào)控升級(jí)
4月19日，新華社消息，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專題調(diào)研。
從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
近期，已有多個(gè)城市出現(xiàn)了調(diào)控升級(jí)：
湖南省4月19日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整長(zhǎng)沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》，要求4月22日起在長(zhǎng)沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對(duì)家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。
上周，北京收緊了國(guó)管公積金政策，貸款按照認(rèn)房又認(rèn)貸執(zhí)行。 4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知。 4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域“樓霸”專項(xiàng)整治工作的方案》的通知。
另外，包括濟(jì)南、鄭州等地，辟謠松綁限購(gòu)限價(jià)。整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽(yáng)春，市場(chǎng)各種謠言明顯出現(xiàn)。
從土地出讓情況看，2019年1-3月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為3.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.9%，增幅較1-2月擴(kuò)大5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積為28467萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%，增幅較1-2月擴(kuò)大7.2個(gè)百分點(diǎn)。
具體城市看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月下旬來(lái)部分城市的土地市場(chǎng)相比今年前兩個(gè)月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加。4月份，包括無(wú)錫、蘇州、廣州等城市的土地市場(chǎng)相比之前也有明顯升溫。
這一定程度上，印證了前述住建部調(diào)研所強(qiáng)調(diào)的“土地市場(chǎng)熱度回升”的論斷。
哪些城市有可能被約談
一些城市在今年前三個(gè)月的土地出讓也出現(xiàn)激增的情況。中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三個(gè)月，在土地出讓金排名前二十的城市里，有南寧、太原、合肥、福州、天津等5個(gè)城市漲幅超過(guò)了70%，其中南寧一季度土地出讓金達(dá)153.3億元，漲幅高達(dá)640%。此外，北海、大連的一季度土地出讓也同比創(chuàng)下驚人漲幅，分別達(dá)1664%和1241%。
溢價(jià)率方面，一線城市土地出讓溢價(jià)率總體穩(wěn)定，但二線城市總體樓面均價(jià)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。中指數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，二線城市土地出讓溢價(jià)率環(huán)比上升13個(gè)百分點(diǎn)。
高華證券近日研報(bào)判斷，隨著土地市場(chǎng)逐步升溫，相關(guān)土地出讓政策最寬松的時(shí)期可能已經(jīng)結(jié)束。
而在房?jī)r(jià)波動(dòng)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
具體漲幅上，丹東、大理、錦州、西寧、常德、廈門(mén)等二三線城市新房或二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅居前。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住建部此次出臺(tái)相關(guān)措施，很大程度上說(shuō)明了其對(duì)局部市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象的關(guān)注，也預(yù)示今后可能會(huì)在土地和房屋價(jià)格方面有相關(guān)的管控措施。
再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”
中共中央政治局在4月19日召開(kāi)的會(huì)議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會(huì)議認(rèn)為，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，表明了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會(huì)改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)改變。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，房住不炒的概念繼續(xù)得到強(qiáng)調(diào)。尤其是今年一季度樓市表現(xiàn)還不錯(cuò)，二季度預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)上升，這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，也是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大漲的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，政策明確了長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任等。預(yù)計(jì)今年二季度，相關(guān)城市會(huì)有相關(guān)監(jiān)管政策出臺(tái)，而對(duì)地方政府的主體責(zé)任考核也會(huì)加大。
房企融資升溫
作為市場(chǎng)的重要主體之一，各大房企在一季度卯足勁加大融資力度，為的是在土地出讓、行業(yè)并購(gòu)以及產(chǎn)城開(kāi)發(fā)等方面?zhèn)渥阕訌棥?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金3.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速比1-2月份提高3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款7134億元，增長(zhǎng)2.5%；利用外資33億元，增長(zhǎng)1.1倍；自籌資金1.18萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.0%；定金及預(yù)收款1.23萬(wàn)億元，增長(zhǎng)10.5%；個(gè)人按揭貸款5645億元，增長(zhǎng)9.4%。
華北某房企人士4月20日對(duì)中證君表示，他所在的企業(yè)今年一季度新增融資規(guī)模數(shù)十億元，渠道包括銀行授信、發(fā)債、中票等工具，較去年來(lái)說(shuō)，融資情況較好，也為該企業(yè)全年做好布局打下良好基礎(chǔ)。
房企融資環(huán)境緩解，加之銷售回款略有提升，房企到位資金增幅擴(kuò)大，也帶動(dòng)了今年一季度開(kāi)工率和部分城市土地溢價(jià)率等指標(biāo)上揚(yáng)。
上述房企人士也表示，對(duì)于政策上保持調(diào)控的定力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是有預(yù)期的，盡管融資情況在好轉(zhuǎn)，“怎么花錢，對(duì)于各個(gè)房企來(lái)說(shuō)，可能會(huì)更加謹(jǐn)慎，好的城市好的地塊可能會(huì)引來(lái)瘋搶。相反，不夠優(yōu)質(zhì)的地塊則會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)率低甚至流拍的情況。”
銷售方面，隨著調(diào)控繼續(xù)保持“房住不炒”的總體定位，房企的銷售業(yè)績(jī)也逐漸趨于平穩(wěn)，部分企業(yè)甚至“掉頭向下”。
克而瑞研究中心最新報(bào)告顯示，排名前三的龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。
大漲后券商繼續(xù)看好
受益于今年3月的銷售有所翹頭以及大盤(pán)整體形勢(shì)向好影響，A股房地產(chǎn)板塊自2月中旬以來(lái)漲幅明顯。各大券商紛紛表示，繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的后續(xù)表現(xiàn)。
國(guó)泰君安認(rèn)為，展望未來(lái)，戶籍制度改革力度加大，有望帶動(dòng)高能級(jí)城市的住宅需求。“人地錢掛鉤”等配套政策以及允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市與跨區(qū)域調(diào)配將有效增加土地供給。此外，在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)區(qū)域布局的房企也將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。目前來(lái)看，全年商品房銷售表現(xiàn)有望超預(yù)期。雖然全年行業(yè)整體銷售面積預(yù)計(jì)同比仍有小幅的下降，但在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，優(yōu)質(zhì)房企盈利水平仍能保證。
國(guó)泰君安房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在最新的研報(bào)中認(rèn)為，在當(dāng)前的社融渠道下，Q1是土地市場(chǎng)底部，會(huì)形成資本冗余并帶動(dòng)價(jià)格上漲，Q2是樓市的底部。結(jié)合4月戶籍制度改革的縱深推進(jìn)，國(guó)泰君安宏觀團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)2019年16個(gè)限購(gòu)二類大城市銷售增速將提升10個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)銷售將提升1個(gè)百分點(diǎn)。
川財(cái)證券表示，從目前來(lái)看，因城施策、一城一策的政策主基調(diào)未變，各城市將有更多的政策自主權(quán)來(lái)針對(duì)性地調(diào)整信貸政策。未來(lái)行業(yè)政策環(huán)境有望出現(xiàn)改善，地產(chǎn)股估值也有望提升。
長(zhǎng)江證券則認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境看，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊的概率或已不大，龍頭房企尤其是二線藍(lán)籌的成長(zhǎng)性、業(yè)績(jī)確定性、估值水平、股息率均已具明顯吸引力。
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