目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控思路和措施是正確的。調(diào)控重點在于穩(wěn)定房價，而非打壓房價�？刂谱》績r的同時，通過振興實體經(jīng)濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。
2019年春節(jié)后不少媒體披露房地產(chǎn)市場開始回暖。從3月份房價變動趨勢看，確實有此跡象。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅價格變動中，無論新建住房還是二手住房均有不同程度的上漲，其中三四線城市上漲趨勢比較明顯。即使政策嚴控，房價依然上漲，這也意味著未來穩(wěn)定房價、防止房價進一步上漲的壓力較大，調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，3月份，三四線城市房價環(huán)比上漲比較明顯，需重點關(guān)注。
從宏觀經(jīng)濟形勢來看，經(jīng)濟企穩(wěn)，企業(yè)信心增強，戶籍制度改革加快城市人口落戶，貨幣政策也將保持流動性合理充裕。有些城市開始出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策微松的跡象。盡管還沒有形成大范圍的樓市放松，但這一趨勢需要關(guān)注。
為了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展，我們需要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖：
第一，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；第二，防止市場資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；第三，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的“預(yù)期管理”，扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期；第四，保持房價長期平穩(wěn)，以經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增速長期高于房價漲幅的方式從根本上解決中國的房地產(chǎn)泡沫和高房價問題，使房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展和解決民生問題形成良性循環(huán)。
我國房價上漲趨勢
三線城市新建住宅價格上漲趨勢明顯。從國家統(tǒng)計局公布的2019年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，一線（4個）、二線（31個）、三線（35個）城市新建商品住宅銷售價格同比上漲分別為4.2%、12.2%和11.4%，環(huán)比上漲分別為0.2%、0.6%和0.7%；一二線城市環(huán)比漲幅比上月均下降0.1個百分點，而三線城市環(huán)比漲幅比上月擴大0.3個百分點。
二 三線城市二手住宅價格漲幅較高。從國家統(tǒng)計局公布的2019年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，一線、二線、三線城市二手商品住宅銷售價格同比上漲分別為0.5%、8.2%和8.4%，環(huán)比上漲分別為0.3%、1.2%和0.5%。
從禧泰網(wǎng)公布的中國房價行情（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦）來看，2019年3月份341個城市中，二手住宅價格同比出現(xiàn)上漲的城市為310個，占比達到90.9%，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，199個城市出現(xiàn)上漲，占比達到58.4%，并且漲幅比較靠前的城市也主要集中在三四線城市。
近期房地產(chǎn)市場回暖的背景
我國房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟形勢及政策的影響較大，目前情況總體有利于房價上漲。
首先，宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，企業(yè)信心增強。國家統(tǒng)計局公布2019年3月份PMI（中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)）為50.5%，較2月份的49.2%明顯回升，創(chuàng)5個月新高。制造業(yè)PMI在連續(xù)3個月低于臨界點后重返擴張區(qū)間，反映經(jīng)濟整體景氣度有所改善�；ㄍ顿Y帶動整體投資穩(wěn)定增長，制造業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，民營企業(yè)獲得政策支持，經(jīng)貿(mào)關(guān)系階段性緩和。
其次，加強貨幣和財政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，保持流動性合理充裕。2019年4月12日，央行公布金融數(shù)據(jù)顯示，3月份M2增速為8.6%，環(huán)比上升0.6個百分點。中國人民銀行貨幣政策委員會2019年第一季度例會提出，堅持逆周期調(diào)節(jié)，進一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕，廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。
第三，戶籍制度改革加快城市人口落戶。2019年4月8日，發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的通知，加大戶籍制度改革力度，突出抓好在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，城區(qū)常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。
第四，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策有微松的跡象。隨著“因城施策”進一步貫徹落實，地方城市有了更大的自主決策權(quán)。部分城市取消了限售政策，比如菏澤、太原；部分城市土地拍賣政策出現(xiàn)松動，比如阜陽、北京、廈門；部分城市降低了購房門檻，比如杭州、珠海。多地還出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)及資金監(jiān)管力度放松的現(xiàn)象。
堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，警惕新一輪房價上漲
目前部分城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖態(tài)勢，并且宏觀經(jīng)濟形勢也有利于房價上漲。我們認為，應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，謹防新一輪房價上漲。
縱觀我國十幾年來的房地產(chǎn)調(diào)控，一個明顯的特征是，經(jīng)濟下行時放松調(diào)控以拉動經(jīng)濟，房價上漲過快時則加強調(diào)控來平抑上漲，政策始終在兩者間反復(fù)和搖擺�！胺潘烧{(diào)控+充裕的流動性”是房價上漲的重要條件，比如2008年后放松樓市調(diào)控和貨幣市場流動性大量釋放造成房價上漲，導(dǎo)致2010年的樓市調(diào)控。2014年四季度后放松樓市調(diào)控和幾次降準降息后，開啟了2015年新一輪的房價上漲，這也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景。
堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，鞏固得來不易的調(diào)控成果，這意味著房地產(chǎn)業(yè)增加值對于GDP的貢獻率將受到一定影響，也會影響到地方財政的賣地收入。雖然調(diào)控有代價，但我們?nèi)詰?yīng)堅持調(diào)控不動搖，謹防重蹈覆轍。實際上，房價穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會對經(jīng)濟增長有太大影響。通過增加供給（包括租賃住房）來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。
我們呼吁通過市場配置資源，但房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展，而且與國計民生息息相關(guān)，所以政府的合理、適度調(diào)控是必要的。
促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議
其一，以供需相結(jié)合的方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。長期以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控重需求抑制、輕供給疏導(dǎo)。前者易取得短期效果，后者能獲得中長期效果且有利于穩(wěn)定公眾預(yù)期。因此我們要注重供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。
單單需求端的調(diào)控僅僅是把需求提前或者延后釋放，是“治標不治本”的權(quán)宜之計，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場供需失衡的問題。如果需求端持續(xù)抑制，就會形成購買力的“堰塞湖”，一旦政策松動，需求集中釋放，就會對市場造成沖擊。因此，為了保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，必須堅持供需相結(jié)合的調(diào)控方式，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)供給。
其二，防止資金再次大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，近年來這一趨勢不斷增加。從投入產(chǎn)出表可以計算出，金融業(yè)始終位居房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)排名的首位，并且系數(shù)從2002年的0.077上升到2012年的0.105。這一系數(shù)的變化反映了房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性在不斷增加，即房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性不斷提高。
Wind公布的上市公司數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利潤始終高于工業(yè)行業(yè)。2009年二者毛利率差值為21.7個百分點。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，差值有縮小的趨勢，但截至2018年前三季度（2018年A股上市房企年報未全部公布）二者毛利潤率差值仍有16.9個百分點。較大的毛利潤率差會吸引大量資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。只有加強房地產(chǎn)調(diào)控不放松，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率調(diào)整到各行業(yè)平均利潤率的大致水平，才能實現(xiàn)資金在房地產(chǎn)行業(yè)和實體制造業(yè)之間的合理配置。
其三，加強預(yù)期管理，扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期。預(yù)期是影響市場主體行為的重要因素。然而，市場預(yù)期并不全都是理性的，短期內(nèi)也并非都向基本面回歸。由于預(yù)期具有自我實現(xiàn)和加強的機制，單邊預(yù)期往往使市場超調(diào)。
預(yù)期管理對于房價調(diào)控尤為重要。當(dāng)前以需求管制為主的調(diào)控手段，不僅沒有改變公眾對房價上漲的預(yù)期，反而強化了這一預(yù)期。本輪房地產(chǎn)調(diào)控之嚴厲，可謂史無前例。房價過快上漲的勢頭已被明顯遏制，我國房價預(yù)期也發(fā)生了一定變化，這是過去三年來房地產(chǎn)調(diào)控取得的巨大成績。但是從歷史經(jīng)驗看，房價調(diào)控成果初現(xiàn)即停止調(diào)控，致使房價上漲預(yù)期再現(xiàn)，不乏先例。為防止前功盡棄，重蹈覆轍，我國目前和未來數(shù)年都應(yīng)該堅持調(diào)控不動搖，扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期。
其四，以經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增速長期高于房價漲幅的方式從根本上解決我國的房地產(chǎn)泡沫和高房價問題。美國和日本調(diào)控房價泡沫具有著眼短期、被動調(diào)整、波動劇烈等特征，為此也付出了很大代價。1991年日本樓市泡沫破裂，房價短期內(nèi)暴跌。當(dāng)年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米，1992年這兩個地區(qū)房價分別下降了34%和49%，并進入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融市場及實體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機時房價大跌，2008年12月標準普爾20個大中城市房價指數(shù)為150.54，較2007年1月（202.31）下降了26%，并進入連續(xù)六年的下降期，并造成經(jīng)濟多年的低增長。
與美、日的土地私有制不同，我國土地是國有的。我國政府因此也具備了比美、日更強大的土地供給調(diào)控能力。調(diào)控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實踐也已證明了這一點。
目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控思路和措施是正確的。調(diào)控重點在于穩(wěn)定房價，而非打壓房價。房價收入比是一個比值，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險不僅可以通過降低分子（房價），還可以通過增加分母（收入）。控制住房價的同時，通過振興實體經(jīng)濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。我國長期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。
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